建设部


建设部关于贯彻《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》的通知
建设部




各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委，新疆生产建设兵团：
中共中央最近印发的《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》（中发〔2000〕13号），表明了以江泽民同志为核心的党中央十分重视和关心我国的老年人和老龄工作。各地建设行政主管部门应按照《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》的要求，结合当地实际情况
，制定切实可行的措施，把老龄工作落到实处。为此通知如下：
一、加快城镇老年服务设施的规划和建设
城市规划行政主管部门在城市总体规划编制中，要确定城市老年服务设施布局的规划原则和建设标准，在城市分区规划或详细规划中要统一考虑和安排老年服务设施的建设。城市原有居住区的改造与新建居住区规划建设均要有老年服务设施和可供老年人开展文体活动的场地和场所。小
城镇规划建设中，必须把老年服务设施的建设搞好。
各地建设行政主管部门要加快对老年服务设施的新建、扩建和改建工程的审批；要特别重视对老年服务设施建设的质量监管、做好对老年服务设施的运行维护及相关的物业管理工作。
二、采取积极措施，为老年人的出行提供优惠
各级建设行政主管部门要结合当地的特点和实际情况，积极向人民政府提出建议或制定具体政策，对老年人的游览、乘坐公共交通工具（包括公共汽车、地铁和轮渡等）实行价格优惠。公园、风景名胜等在接待老年游客时，也应给予优待和照顾。
三、认真执行《城市道路和建筑无障碍设计规范》等有关建设标准，提高城镇设施对老年人的适应水平
各级建设行政主管部门在城镇设施建设中，要认真执行《城市道路和建筑无障碍设计规范》、《老年人建筑设计规范》等有关标准和规范，使城市设施的建设适合老年人生理特征，适应老年人的使用，方便老年人居住和出行。对专门用于老年人服务设施的建设，必须严格执行相关的强
制性标准，确保其功能和质量满足老年人的特殊需求。
老年人是社会的重要组成部分，尊老敬老是中华民族的传统美德，满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需求，使老年人共享经济建设和社会发展的成果，使他们真正做到老有所养、老有所乐、老有所为，是全面贯彻落实江泽民同志关于“三个代表”重要思想的具体体现。各级建
设行政主管部门要以对党、对人民高度负责的精神，以落实全心全意为人民服务根本宗旨的高度来认识老龄工作，充分体现在城市规划、建设和管理中。
各地建设行政主管部门要对本地区现有的老年人服务设施和落实在城市管理中对老年人实行优惠和照顾的情况进行一次全面检查。在此基础上，结合本地区社会经济发展水平，制定出全面贯彻落实《中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定》的实施意见，在今年年底前报建设部。



2000年11月3日
方某优先购买权能否得到法院的支持？

左志平

一、案情简介
倪某是个体业主，在宣城市环城东路19号有属于自己所有的6-7号门面房两间及202室住房一套。2004年4月22日，倪某将两间面目房出租给方某，双方签订了一份租房协议，约定租期三年，月租金2200元，租赁期满倪某出租和出售在同等条件下方某优先。租赁协议签订后，双方各自履行了合同的义务，倪某提供租赁物给方某使用，方某支付倪某三年的租金。2004年8月初，倪某因养猪场缺乏资金，遂出售已出租给方某的门面房及住房，并在农贸市场张贴售房广告。李某、安某看到广告后，即与倪某取得联系，双方协商房屋买卖事宜。2004年8月17日双方达成房屋买卖协议，倪某将环城东路19号的6-7号门面房两间及202室住房一套买给李某、安某，价款为685000元。李某、安某当日预付定金50000元给倪某。次日，双方有签订一份补充协议，约定到房屋产权部门进行房屋交易时所签订的协议是为办证用。随后，倪某与李某、安某到宣城市房地产产权交易部门，又签订二份协议，约定门面房价格为32万元，住房为7万元，将该二份协议提交给产权交易中心。房地产交易部门于当日进行房屋价值评估，市场价为415000元。李某、安某并支付倪某房款408000元。2004年9月10日李某、安某领取了购买房屋的产权证书。方某获知后，即向倪某主张优先购买权，双方产生纠纷。方某向法院起诉，要求确认享有优先购买权，确认倪某与李某、安某之间的房屋买卖无效，要求在同等条件下购买租赁的房屋。
二、存在的分歧
在审理该案中，存在两中处理意见，第一种意见是驳回方某的诉讼请求。理由是，方某是享有优先购买权，虽然倪某没有在出售房屋时没有通知方某，但倪某在公开出售房屋的过程中，方某应当知道倪某售房行为，方某应当行使优先权，要求倪某在同等条件下购买租赁的房屋，而方某没有行使优先购买权，却在倪某与李某、安某产权变更后来主张权利，显然违背了诚实信用原则，损害交易安全，方某的行为应当视为对优先购买权的放弃，方某的请求不能支持。第二种意见是应当支持方某的诉讼请求。理由是，方某享有优先购买权，作为出租人倪某在出售房屋时，应当提前通知方某，告知方某优先购买的权利，而倪某没有履行法定的通知义务，损害了方某优先权。即使方某知道倪某出售房屋的行为，方某在合理的期限行使优先权也是正当的。倪某与李某、安某之间的房屋买卖过程时间仅仅只有一个多月，根据《中华人民共和国合同法》、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干意见的规定》，方某在倪某与李某安某交易后主张优先权，是对自己权利的维护，方某请求有事实和法律依据，应当获得法院的支持。
三、笔者的观点
笔者同意第二种处理意见，但理由不尽相同。笔者将从优先购买权的性质和权利行使期限来探讨。
一、优先购买权的性质。所谓优先购买权，是指财产所有人处分财产时，依法享有优先购买的当事人，在同等条件下享有优先于他人购买的权利。房屋优先购买权是期待权，是在房屋出卖以前，权利人不能向房屋所有人主张任何权利，该权利能否行使、何时才能行使是不确定的。法律赋予房屋承租人享有优先购买权，只是使其取得了某种期待的利益，即期待将来在房屋出售时可以享受的利益。因此，房屋期待权属于物权的期待权。房屋优先购买权是法定民事权利，是由法律直接创设而能够对抗第三人的民事权利相对于出租人来说，承租人的优先购买权其实是对他的所有权行使的一种限制。承租人只要在同等条件下行使优先权，出租人不得将房屋卖给第三人。
二、出租人通知义务的违反。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）第118条的规定：“出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据这两个法律的规定，承租人的优先购买权行使期限确定为出售之前的三个月或合理期限内。出租人应当通知承租人自己的出售意图，且出租人通知承租人是法定的义务，出租人应当将租赁的房屋拟出售的价款、出售的形式告知承租人，让承租人在合理的期限内决定是否行使优先权。否则，出租人出售房屋的行为剥夺了承租人具有物权性质的优先购买权，致使承租人没有机会行使权利来对抗出租人与第三人的买卖行为。出租人的行为侵害承租人法定的权利，承租人在知道权利被侵害后行使权利，并没有损害交易安全，也不违反诚实信用原则。
三、本案中，方某作为承租人享有租赁房屋出售的优先购买权，倪某在出售房屋时应当按照法律的规定通知方某，告知方某其租赁的房屋将要出售，以及出售的拟定价格和方式，是否参与购买等内容，让方某知道是否购买的法律后果。然而，倪某出售房屋没有履行通知义务，尽管倪某张贴广告公开出售，倪某的行为剥夺了方的优先权。方某要求确认自己享有优先购买权，并确认倪某与李某、安某的房屋买卖行为无效的请求有事实和法律依据，应当获得法律的支持。


二00五年十一月十六日