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最新房地产政策解读/奚正辉

时间:2024-05-24 07:27:20 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9676
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最新房地产政策解读

奚正辉


  2010年4月17日,国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号),该政策可谓空前严厉,政策出台之后的2个月内房价小幅下挫,交易量严重萎缩,但是3个月之后,价格与价格都出现反弹。由于中国的货币政策还非常宽松,经济稳步快速增长,物价也在上涨,故房地产价格没有下调。高房价严重影响了普通居民的居住问题,导致居民居住困难及改善居住困难。而且,高房价导致居民的收入都花费在房屋上,使其没有多余的钱去改善其它生活质量,也影响了其它行业的消费与发展。
  居住是老百姓的民生问题,政府必须出面解决。近期,国家陆续出台了严厉的政策打压房价,主要有:2010年9月29日,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部出台了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)。2010年10月7日,上海市市政府批转《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》(沪府发〔2010〕34号)
本律师长期从事房地产交易投资,将新旧政策进行了比较,并简单总结如下,供需要的读者参考适用:

一、住房贷款中第二套住房认定标准
  若有下例情形之一,就被认定是第二套住房贷款(其首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,停止发放住房贷款):
1、借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)已登记有一套成套住房的;
2、借款人已利用贷款购买过一套住房(即使该住房已经出售),又申请贷款购买住房的。

二、契税政策变化
  对个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。
注:增加了该住房属于家庭唯一住房。

三、个人所得税的变化
  对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。
  注:原来规定是可以先缴纳保证金,1年内重新购房可以退保证金。但是对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,依旧免征个人所得税。

四、限购房屋
  2010年10月7日起,暂定上海市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手房)。对违反规定购房的,房地产登记机构不予受理房地产登记。

五、境外人购房
1、境外机构和个人在中国境内不得购买非住宅,除非先设立外商投资企业。
2、境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。(内部要求只能买一套)


奚正辉 律师 上海中建中汇律师事务所

深圳市城市管理行政执法暂行规定

广东省深圳市人民政府


深圳市人民政府关于印发《深圳市城市管理行政执法暂行规定》的通知



深府〔2002〕157号

  《深圳市城市管理行政执法暂行规定》已经市政府同意,现予印发,请遵照执行。

(2002年8月23日)


深圳市城市管理行政执法暂行规定


第一章 总 则
  第一条 为加强城市管理行政执法工作,规范城市管理行政执法行为,根据广东省人民政府关于在深圳市开展相对集中行政处罚权试点工作的决定,制定本规定。
  第二条 在深圳市范围内进行城市管理行政执法活动的,适用本规定。
  第三条 深圳市城市管理行政执法局(以下简称市执法局)具体负责本规定的组织实施。
  第四条 城市管理执法人员必须进行统一培训,经考试合格后,持深圳市人民政府行政执法证件上岗执法。
  第五条 城市管理行政执法部门应当建立行政执法监督制度和执法人员定期轮岗制度,实行行政执法责任制和评议考核制,提高行政执法水平。
  第六条 市、区城市管理行政执法部门的行政执法工作接受同级人民政府法制部门的监督。
  第七条 根据工作需要,可由公安机关安排适量警力协助城市管理行政执法部门开展统一或专项执法行动。
第二章 职能与职责
  第八条 城市管理行政执法部门履行以下职能:
  (一)行使城市容貌、环境卫生、城市园林、城市绿化、风景区、市政设施、爱国卫生、犬类管理方面的法律、法规、规章规定的行政处罚权;
  (二)行使环境保护管理方面法律、法规、规章规定的对违反社会生活噪声管理规定和未经批准焚烧废弃物行为的行政处罚权;
  (三)行使水务管理方面法律、法规、规章规定的对违反水土保持、水资源管理、河道管理规定,违法凿井、损坏消防栓等供水设施、在河道管理范围内违章搭建和开采河砂、毁坏植被采石取土等行为的行政处罚权;
  (四)行使卫生管理方面法律、法规、规章规定的对未取得《医疗机构执业许可证》擅自执业和无《食品卫生许可证》的街头流动饮食、食品摊档的行政处罚权;
  (五)行使工商行政管理方面法律、法规、规章规定的对室外流动无照商贩和违法设置户外广告行为的行政处罚权;
  (六)行使公安交通管理和市政管理方面法律、法规、规章规定的对擅自挖掘道路或违法占用道路施工、摆摊设点、堆放物料行为的行政处罚权;
  (七)行使房屋租赁管理方面法律、法规、规章规定的行政处罚权;
  (八)行使畜禽屠宰管理方面法律、法规、规章规定的对私设屠宰场、非法屠宰畜禽行为的行政处罚权;
  (九)行使法律、法规、规章或者市人民政府规定的其他职责。
  第九条 市政府可以根据城市管理工作的需要,依法调整城市管理行政执法职能范围。
  第十条 区城市管理行政执法局(以下简称区执法局)可以根据本区的实际需要,提出适当扩大行政执法范围的建议,由区政府制定具体方案,报市政府批准后实施。
  第十一条 市执法局的主要职责是:
  (一)负责组织和协调全市的城市管理行政执法工作;
  (二)研究、制定全市城市管理行政执法的政策、规章制度、实施细则、管理目标和任务,并组织检查落实;
  (三)组织、协调全市重大行政执法活动和统一的执法行动;
  (四)负责较大的跨区执法工作以及涉及面广、造成重大影响的执法工作,负责全市城市管理执法队伍的日常督察工作;
  (五)负责全市城市管理执法业务培训、业务考核和评比工作;
  (六)协调各区、市政府相关部门配合做好有关城市管理行政执法工作;
  (七)办理市政府交办的其他事项。
  第十二条 区执法局主要职责是:
  (一)承担本辖区内城市管理行政执法任务;
  (二)负责本区城市管理执法队伍建设和管理,负责对派驻各镇(街道)的行政执法队的执法工作进行管理、监督和评比;
  (三)按照职责和任务的分工,组织专项执法行动;
  (四)协调区政府相关工作部门配合做好城市管理行政执法工作;
  (五)办理市执法局和区政府交办的其他工作。
  第十三条 市、区执法局可在其法定权限内委托符合法定条件的组织以城市管理行政执法局的名义实施行政处罚。
  市、区执法局在其法定权限内委托符合法定条件的组织实施行政处罚的,其委托协议应报本级政府法制机构审查。
  第十四条 市、区执法局应当根据国务院、省和市政府所确定的相对集中行政处罚权的具体职责,明确界定和细化城市管理行政执法的职责和范围。
  第十五条 市、区执法局发现违法行为不属于自己管辖的,应当及时移送有管辖权的行政机关处理。
第三章 管理体制与运作机制
  第十六条 市执法局是市人民政府在城市管理方面集中行使行政处罚权的工作机构,负责全市城市管理行政执法工作,具有独立的行政执法主体资格。
  区执法局是区人民政府在城市管理方面集中行使行政处罚权的工作机构,负责本辖区范围内的城市管理行政执法工作,具有独立的行政执法主体资格。
  第十七条 全市城市管理行政执法工作实行统一领导,分级管理。
  市执法局负责全市城市管理行政执法工作的指导、协调、监督和检查,区执法局承担具体执法任务。
  第十八条 区执法局负责人的任免须事先书面征求市执法局意见。
  第十九条 区执法局下设若干城市管理行政执法队(以下简称执法队),派驻镇(街道)工作,具体承担辖区范围内的执法任务,以区执法局的名义行使行政处罚权。
  第二十条 执法队日常工作由镇政府(街道办事处)指挥、调度。但开展全区统一或专项执法任务时,区执法局有统一调度权。
  第二十一条 镇政府(街道办事处)必须在相对集中行政处罚权职能范围内科学、合理安排执法队的日常工作,确保辖区城市管理秩序。
  第二十二条 执法队执法人员的人事、组织关系由区执法局统一管理。
  执法队执法人员的工资经区执法局核拨,由镇政府(街道办事处)发放。
  执法队执法人员的工作业绩考核及公务员年度考核由镇政府(街道办事处)负责。
  第二十三条 镇政府(街道办事处)对执法队执法人员有奖惩、任免建议权。对镇政府(街道办事处)提出的合理建议,区执法局应当采纳。
  第二十四条 执法队实行定期成建制轮换制度。
第四章 与相关行政机关的关系
  第二十五条 市、区执法局与相关行政机关之间应当各司其职,相互配合,相互监督,逐步建立和完善负责人联席会议制度、联络员制度,共同做好城市管理行政执法工作。
  第二十六条 行政处罚权相对集中后,相关行政机关不再行使已由城市管理行政执法局集中行使的行政处罚权。仍然行使的,作出的行政处罚决定一律无效。
  第二十七条 市、区执法局与相关行政机关应当建立协调有序的工作配合机制。
  相关行政机关的审批、许可行为,涉及相对集中行政处罚权范围的,应当报城市管理行政执法部门备案。市、区执法局作出的行政处罚行为,涉及相关行政机关的审批、许可事项的,应当报相关行政机关备案。
  第二十八条 相关行政机关在行政管理过程中发现违法行为属于城市管理行政执法部门职责范围的,应当及时移送城市管理行政执法部门处理。市、区执法局应将处理结果送相关行政机关备案。
  第二十九条 相关行政机关可以根据上级部署以及本部门工作需要,建议城市管理行政执法部门组织专项执法活动。发现城市管理行政执法部门处罚不当的,有权提请同级人民政府或其上级城市管理行政执法局予以纠正。
  第三十条 城市管理行政执法部门在执法过程中,发现相关行政机关没有依法履行管理职责时,应及时向同级政府报告。
  第三十一条 城市管理行政执法部门与相关行政机关在行政执法过程中发生争议的,争议各方应协商解决;协商不成的,应提请同级政府协调解决。
第五章 附 则
  第三十二条 城市管理行政执法部门应当依照法定程序行使行政处罚权。法律、法规和规章对执法程序未作规定或者规定不具体的,市执法局可以结合工作实际,制定城市管理行政执法的具体工作程序。
  第三十三条 妨碍城市管理行政执法人员依法执行公务,违反社会治安管理规定的,由公安机关依法处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十四条 城市管理行政执法人员在执法活动中徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的,由其所在单位或上级机关予以行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第三十五条 本规定自发布之日起一个月后实施。

关于《会计法》执行情况重点检查工作有关问题的通知(已失效)

财政部


关于《会计法》执行情况重点检查工作有关问题的通知

  各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局),新疆生产建设兵团财务局,党中央有关部门,国务院各部委、各直属机构,解放军总后勤部,武警总部(后勤部),财政部驻各省、自治区、直辖市、计划单列市财政监察专员办事处:

目前,《会计法》执行情况检查工作已由单位自查转入重点检查阶段,认真抓好这一阶段的工作,是保证检查工作取得切实成效的关键。希望各地区和有关部门在总结前一阶段检查工作的基础上,按照《财政部关于认真做好<会计法>执行情况检查重点检查阶段有关工作的通知》(财会[2001]37号)等要求,认真抓好重点检查阶段各环节的工作,现将有关问题通知如下:
(一)要把会计信息质量作为重点检查的主要内容。《国务院关于整顿和规范市场经济秩序的决定》中有关整顿和规范会计秩序的总体要求以及朱基总理关于“不做假账”的重要指示,为整顿和规范会计秩序、进行《会计法》执行情况检查指明了方向,各地区和有关部门应当以此为指导,把打击和查处造假账等违法行为作为《会计法》执行情况检查的重点,抓住主要矛盾,集中力量查深查透,尤其要严肃查处上市公司假造会计信息、欺骗投资者的行为,维护社会公众利益。各地区和有关部门要认真总结重点检查阶段所采取的措施和确定的检查内容,进一步完善检查措施,充实检查内容,加强督促指导,确保检查工作取得实效,避免泛泛检查、避重就轻和其他消极应付的做法。为了指导重点检查工作的深入开展,在《财政部关于开展<会计法>执行情况检查的通知》(财会[2001]18号)和《财政部关于认真做好<会计法>执行情况检查重点检查阶段有关工作的通知》(财会[2001]37号)等文件规定的重点检查内容基础上,分别检查对象,列举了重点检查的具体内容,随文附发,供各地区和有关部门参考。
(二)要认真抓好督促检查工作。这是抓好重点检查阶段工作的重要保证。财政部门和有关部门除负责检查工作的政策制定、组织部署外,应当加强督促指导,及时了解检查工作开展情况,对好的做法和经验应当认真总结和推广,对组织不得力、工作不扎实、措施不过硬等问题要及时采取措施予以纠正。同时,各级财政部门应当直接抓一批重点检查单位,深入剖析,掌握第一手情况。我部近期将组织督导组分赴有关地区了解检查工作进展情况,并召开不同层次的小型座谈会,研究检查中存在的问题。
(三)要注意搜集典型案例。各地区和有关部门,在组织开展重点检查过程中,要按照财会[2001]37号文件的要求,对每个被检查单位要认真填写“《会计法》执法检查工作记录”及有关报表,对一些典型案例,应将其违法、违规情况、情节、金额、处理情况等作出详细的记录和分析,并按照财会[2001]18号文件的要求,上报不少于5个典型案例。
财政部将把各地组织《会计法》执行情况检查特别是重点检查的工作情况,作为2001年度会计管理工作考核的主要内容。

附件:有关单位《会计法》执行情况重点检查提纲
     中华人民共和国财政部
      二○○一年八月十日

有关单位《会计法》执行情况重点检查提纲
为了促进《会计法》执行情况检查重点检查阶段工作的深入开展,在《财政部关于开展<会计法>执行情况检查的通知》(财会[2001]18号)和《财政部关于认真做好<会计法>执行情况检查重点检查阶段有关工作的通知》(财会[2001]37号)等文件规定的重点检查内容基础上,补充列举了上市公司、国有企业、行政单位、事业单位《会计法》执行情况重点检查提纲,供各地区和有关部门在研究部署重点检查时参考。
一、上市公司重点检查内容
(一)选择和运用会计政策
1.是否在会计制度和会计准则的允许范围内选择会计政策?
2.选择的会计政策是否符合公司的实际情况?是否按管理权限经批准后执行?
3.有无随意变更会计政策的情形?如存在随意变更会计政策的,其对公司财务状况、经营成果是否产生重大影响?变更会计政策是否按照会计制度和会计准则要求如实、充分披露?
4.会计制度或会计准则要求变更会计政策时,公司是否按照国家统一的会计制度规定的衔接办法进行会计处理?如未按国家统一的会计制度规定的衔接办法进行处理的,对公司财务状况、经营成果产生何种影响?其提供的会计信息是否存有误导使用者的情形?
5.会计政策变更采用追溯调整法时,在编制比较会计报表时,是否调整比较会计报表的有关数据?
6.有无滥用会计政策的情形?
(二)债务重组
1.有无人为制造虚假债务重组协议的行为?
2.债务重组财务处理是否符合会计制度和会计准则规定?是否存在将债务重组收入列为当期利润而未计入资本公积的情况?如有,应查明金额和对当期财务状况的影响。
3.会计制度和会计准则要求对债务重组会计政策变更采用追溯调整的,是否按规定进行追溯调整,并调整相关比较数据?
4.有无不恰当地运用债务重组制造利润的情形?
(三)非货币性交易
1.有无人为制造虚假非货币性交易的行为?
2.非货币性交易的会计处理是否符合会计制度和会计准则的规定?
3.有无不恰当地运用非货币性交易制造利润的情形?
(四)投资
公司短期投资和长期投资的划分是否合理?是否存在随意划转或将短期投资收益计入当期利润的情况?
2.长期股权投资是否严格按照成本法、权益法的的核算要求进行会计处理?有无通过权益法核算,人为操纵利润的情况?
3.当期购入长期股权投资,其投资损益是否严格按照会计制度规定确认?是否存在将投资前被投资单位实现的利润纳入利润表的情形?
4.股权投资差额的计算及摊销是否按照会计制度规定进行处理?
5.债券投资是否按期计提利息?有无未按期计提利息的情形?
(五)资产减值准备
1.资产减值准备是否按会计制度规定计提?在资产已经发生减值的情况下,是否存在过分提取减值准备的情况?
2.当期回转已计提减值准备是否合理?是否对其经营成果产生重大影响?如产生重大影响的,应当检查其原计提减值准备的合理性。
3.各项资产减值准备的计提、回转等是否经注册会计师审计认定?是否与注册会计师审计认定的结果一致?如不一致,应当说明理由,并说明公司计提、回转减值准备的合理性。
4.是否存在利用资产减值准备和转回操纵利润的情况?
(六)关联方及其披露
1.关联方关系及其交易是否按照会计制度和会计准则的要求如实披露?是否存在未披露的重大关联方关系或关联方交易?
2.母子公司、同一母公司下的各子公司之间是否存在大额未结清的往来款项?特别关注上市公司对集团公司(控股公司)的应收债权和定价政策,由此而产生的营业收入和利润是否合理,是否存在通过此项关联交易操纵利润的情况?
3.母子公司之间有无不合理占用资金的情形?如果存在不合理占用资金的情形,说明其理由、对公司现金流量的影响。是否存在委托资产管理情形?委托资产管理的手续、协议是否符合国家规定?委托资产管理的收益分配是否恰当?
4.母子公司、同一母公司下的各子公司之间是否存在不合理的分配关系,如未按法律规定的分配比例获得收益等情形?
(七)或有事项
1.公司是否严格按照会计制度和会计准则,对很可能发生的费用或损失予以确认?
2.公司的担保事项是否恰当?是否存在重大的担保、诉讼等事项?对担保、诉讼等很可能发生的损失是否预计负债并计入资产负债表?对或有损失的披露是否充分?
3.有无随意计提损失准备的情形?
(八)其他情况
1.借款利息是否按期预提,是否存在不计提利息的情形?
2.借款费用是否按照会计制度和会计准则进行处理?是否存在将不符合规定的借款费用计入固定资产价值的情况?
3.是否存在利用借款费用操纵利润的情况?
4.税款减免、先征后退税款等会计处理是否符合会计制度规定?
5.待摊和预提费用是否合理?是否符合会计原则?
6.折旧政策是否合理?是否按规定程序经批准后实施?
7.资产负债表日后事项是否按照会计制度和会计准则的要求进行会计处理?有无未按规定进行处理的情形?
8.资产负债表日后调整事项和非调整事项是否存在判断差错的情形?如存在判断差错,应说明原因,以及对公司财务状况、经营成果的影响。
9.公司发生的会计差错是否严格按照会计制度和会计准则的要求进行会计处理?未根据会计制度和会计准则进行处理的,对公司财务状况和经营成果是否产生重大影响?对于本期发现的与前期相关的重大会计差错的调整,有无直接计入当期损益的情形?
10.其他未执行会计制度和会计准则的情形。
二、国有企业重点检查内容
(一)银行开户
1.是否有开设多个基本账户的情况?是否有出租、出借账户的情况?
(二)资产
1.存放在金融机构和非银行金融机构的货币资金,是否有收不回来的?是否已经发生了损失?
2.应收账款余额占总资产的比例有多大?3年以上的应收账款有多少?
3.是否有长期挂账的其他应收款(如超过2年)?
4.是否有积压、陈旧、可能报废的存货?
5.是否存在账面上有但实际上已收不回来的长期投资?是否有长期没有取得投资收益的长期投资?长期投资是否严格按照成本法、权益法的核算要求进行会计处理?有无通过权益法核算,人为操纵利润的情况?
6.是否有大量闲置的固定资产?是否有已使用但尚未计提折旧的固定资产?是否随意改变固定资产折旧年限和净残值率?是否有已提足折旧但仍继续计提折旧的固定资产?
7.是否存在固定资产已交付使用,但借款利息仍然资本化的情况?
8.是否存在未经批准而自行处理的各种资产损失?
9.待摊费用是否合理?递延资产的内容是否符合国家有关规定?是否按照国家有关规定进行摊销?
(三)所有者权益
实收资本是否存在不到位的情况?是否存在抽逃资本的情况?是否存在未经主管机关审批而冲减盈余公积、资本公积和实收资本的情况?
(四)损益
1.是否存在虚列收入、成本、费用的情况?
2.是否有超出制度规定的捐赠支出?
(五)担保、抵押及其他
1.是否存在随意向其他单位提供重大担保事项,导致企业存在巨大潜在风险或发生财产损失的情况?
2.是否存在用同一资产在不同金融机构进行抵押贷款的情况?
3.是否存在由于经营管理不善等原因而导致重大诉讼事项,造成财产损失的情况?
三、行政单位重点检查内容
(一)选择和运用会计政策
1.是否在会计制度允许的范围内选择会计政策?
2.有无随意改变会计政策的情形?如存在随意变更会计政策的,其对单位财务状况、收支结余是否产生重大影响?变更会计政策是否按照会计制度要求如实披露?
3.会计制度要求变更会计政策时,单位是否按照国家统一的会计制度的衔接办法进行会计处理?如未按国家统一的会计制度规定的衔接办法进行处理的,对单位财务状况、收支结余产生何种影响?其提供的会计信息是否存有误导信息使用者的情形?
4.有无滥用会计政策的情形?
(二)银行存款
银行存款是否有多头开户的情形?预算经费是否在有关部门指定的国家银行开户?
(三)预算资金
1.单位是否严格划清预算内与预算外资金的界限?
2.单位有无缓缴、截留、挪用或自行坐支应缴预算款项的情形?应缴预算款项年终是否全部清缴入库?
(四)结余
单位是否严格划清正常经费结余与专项资金结余的界限?
(五)支出
单位是否严格划清专项支出与经常性支出的界限?支出项目及其会计处理是否符合制度规定?
四、事业单位重点检查内容
(一)选择和运用会计政策
1.是否在会计制度允许的范围内选择会计政策?
2.有无随意改变会计政策的情形?如存在随意变更会计政策的,其对单位财务状况、收支结余是否产生重大影响?变更会计政策是否按照会计制度要求如实披露?
3.会计制度要求变更会计政策时,单位是否按照国家统一的会计制度的衔接办法进行会计处理?如未按国家统一的会计制度规定的衔接办法进行处理的,对单位财务状况、收支结余产生何种影响?其提供的会计信息是否有误导信息使用者的情形?
4.有无滥用会计政策的情形?
(二)固定资产、对外投资
1.固定资产的购置、报废、核销是否履行有关手续?会计处理是否符合制度规定?
2.对外投资是否按规定报经有关部门批准?会计处理是否符合制度规定?
(三)专用基金
1.单位专用基金的提取标准是否符合制度规定?
2.单位有无混淆专用基金的使用界限,相互挤占、挪用专用基金等情形?
(四)收入
1.单位收费范围和标准是否符合国家规定?调整收费范围和标准是否经过有关部门审批?2.单位是否严格划清事业收入和经营收入的界限?会计处理是否符合会计制度规定?3.单位是否严格划清预算内收入与预算外收入的界限?会计处理是否符合制度规定?
(五)支出
1.单位是否严格划清事业支出与经营支出的界限?支出项目及其会计处理是否符合制度规定? 2.自筹基本建设支出是否报经有关部门审批?是否纳入基本建设财务管理? 3.专项资金是否按资金规定用途开支?会计处理是否符合制度规定?
(六)结余及结余分配
1.单位是否划清拨入专款结余和事业结余、经营结余界限?事业结余和经营结余的计算是否合理? 2.事业结余和经营结余转入结余分配的程序是否符合制度规定?结余分配是否符合制度规定?