常德市人民政府关于印发常德市城镇房屋租赁管理办法的通知
湖南省常德市人民政府
常德市人民政府关于印发常德市城镇房屋租赁管理办法的通知
常政发〔2008〕18号
各县市区人民政府，德山开发区、柳叶湖旅游度假区、西湖管理区、西洞庭管理区管委会，市直有关单位：
现将《常德市城镇房屋租赁管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。
二OO八年十一月二十一日
常德市城镇房屋租赁管理办法
第一章总 则
第一条 为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《湖南省城市房屋产权产籍管理条例》和国家建设部《城市房屋租赁管理办法》等法律法规及规章的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市、建制镇的房屋租赁。
本办法所称房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人居住或从事生产、经营活动，承租人向出租人支付租金并在租赁关系终止后将房屋返还给出租人的行为。
第三条 房屋所有权人的下列行为视为房屋租赁行为：
（一）将房屋内的场地、柜台、摊位出租给他人使用的；
（二）以合作联营、入股经营等名义将房屋提供给他人使用或共同使用但不承担经营风险只获取固定收益的；
（三）将房屋或房屋内的场地、柜台、摊位一定年限的使用权以经营权买断方式提供给他人的。
第四条 房屋租赁当事人应当遵循自愿、平等、互利、诚实信用的原则。房屋租赁当事人应遵守国家法律，配合有关部门做好社会治安综合治理工作。
第五条 市和县级人民政府房地产管理部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的城镇房屋租赁管理工作。
工商、公安、物价等有关部门应按各自职责配合房地产管理部门做好房屋租赁管理工作。
第六条 房屋租赁实行登记备案制度，依法登记备案并取得房屋租赁登记手续的房屋租赁行为受法律保护。
第二章 租赁管理
第七条 房屋租赁的双方当事人应签订房屋租赁合同，并自房屋租赁合同签订之日起30日内，向房屋所在地县级以上房地产管理部门申请登记备案。
租赁合同依法变更或解除、终止的，租赁当事人应在合同变更或解除、终止之日起10日内到登记备案机关办理变更登记或注销登记手续。
第八条 申请房屋租赁登记备案时，当事人应提交下列文件：
（一）房屋所有权证或临时建（构）筑物报建审批文件；
（二）当事人居民身份证或其他合法有效身份证件；
（三）书面租赁合同；
（四）其他需要提交的文件、资料：
1.出租委托代管房屋，应提交委托代管人授权出租的证明；
2.出租共有房屋，应提交其他共有人同意出租的证明；
3.出租抵押房屋，应提交抵押权人同意出租的证明；
4.承租人为境外人员的，应提交公安机关签发的居留证件。
第九条 对符合房屋租赁登记备案条件的，房地产管理部门应自受理登记备案申请之日起10日内予以登记，并向房屋租赁当事人颁发房屋租赁登记证明。
第十条 房屋租赁登记证明是租赁行为合法有效的凭证。利用房屋从事生产、经营活动的，房屋租赁登记证明应悬挂在房屋醒目位置。
严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁登记证明。遗失房屋租赁登记证明应当向原发证机关申请补发。
第十一条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得《房屋所有权证》或未办理临时建（构）筑物合法报建手续的；
（二）房屋权属有争议的；
（三）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）属于违法建筑的；
（五）不符合房屋安全标准的；
（六）不符合公安、环保、卫生等管理部门有关规定的；
（七）其他依法禁止出租的情形。
第十二条 工商行政管理部门在办理营业执照、公安部门在办理暂住户口登记及暂住证时，对于生产、经营、居住场所为出租房屋的，应查验房地产管理部门出具的房屋租赁登记备案证明。发现没有办理房屋租赁登记备案的，应将有关情况定期通报给房地产管理部门。
第十三条 承租人应按租赁合同约定，合理使用承租房屋，不得擅自改变房屋结构、设施和用途。
承租人需要对承租房屋进行正常维修以外的装饰、装修，应事先征得出租人同意，经房屋安全鉴定机构鉴定认可后，办理建工、消防等审批手续。
第十四条 任何单位和个人不得利用租赁房屋从事违法犯罪活动，损害社会公共利益。
房屋出租给他人居住的，租赁当事人应服从公安机关对租赁房屋的治安管理，严格遵守治安管理规定。出租人除申领房屋租赁登记证明外，还应向房屋所在地公安派出所申请登记或签订治安责任保证书。
第十五条 房屋租赁当事人应按法律、法规及规章的有关规定，交纳相关税费。
第十六条 租赁期间，因城市建设需要拆迁租赁房屋的，应服从城市建设需要。凡经营用房出租当事人未在房地产管理部门申请登记备案、未办理房屋租赁登记证明的，拆迁时不按经营用房予以补偿。
第三章 租赁合同
第十七条 租赁合同应具备以下条款：
（一）当事人的姓名或名称及住所；
（二）房屋坐落、面积、结构、装修及设施状况；
（三）租赁房屋用途；
（四）租赁期限；
（五）租金数额及交付方式；
（六）房屋维修及物业管理的约定；
（七）转租的约定；
（八）变更和解除合同的条件；
（九）违约的责任；
（十）解决争议的方式；
（十一）当事人约定的其他条款。
当事人订立租赁合同，应当采用书面形式。
第十八条 房屋租赁合同约定的租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。
临时建（构）筑物的租赁期限不得超过该临时建（构）筑物批准使用的期限。
第十九条 当事人可委托他人代为出租或承租房屋。
受委托人应持有授权委托书。境外当事人的委托书应按规定经过公证和认证。
第二十条 有下列情形之一的，房屋租赁当事人可以变更或解除租赁合同：
（一）因不可抗力致使合同不能履行或不能全面履行的；
（二）当事人协商一致，又不损害社会公共利益或他人合法利益的；
（三）符合法律规定或合同约定可变更或解除合同条款的。
因变更或解除租赁合同，造成一方当事人损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任人负责赔偿。
第二十一条 共同承租人一方死亡或退出承租的，其余共同承租人可以继续承租。住宅用房承租人在租赁期间内死亡的，与原承租人共同居住2年以上的家庭成员可以继续承租。但均应按本办法第七条的规定申请登记备案。
第二十二条 房屋租赁期限届满，合同自行终止。承租人需延续租赁关系的，应在合同终止前3个月提出，并经出租人同意，在合同终止前10日重新签订租赁合同，并按本办法第七条的规定申请登记备案。
第四章 转租管理
第二十三条 房屋承租人在租赁期限内，经出租人书面同意，可将承租房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益，具体办法由双方约定。
第二十四条 房屋转租，出租人与转租双方应共同签订转租合同，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，并按本办法第七条规定申请登记备案。
第五章 法律责任
第二十五条 违反本办法有下列行为之一的，由房地产管理部门责令改正，并依法给予行政处罚：
（一）不按期申报、领取房屋租赁登记证明的；
（二）伪造、涂改房屋租赁登记证明的；
（三）未征得出租人同意和未办理租赁登记备案手续，擅自转租房屋的。
第二十六条 在房屋租赁活动中，违反工商行政管理、公安、物价、财政、税务、土地管理等法律法规的，由县级以上人民政府有关行政管理部门依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十七条 负有房屋租赁管理职责的国家工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附 则
第二十八条 本办法自2009年1月1日起施行。
侵权责任法是规定侵权行为及其法律责任的法律规范的总称。我国侵权责任法作为私权保障法,是通过对受到侵害的民事权益提供救济的方法来保障私权的,也正是通过保障私权来奠定法治的基础
要发挥侵权法的救济和预防作用,就要从多元救济机制角度把握侵权责任概念,从多元归责原则体系理解侵权责任法,从过错责任的一般条款、多种责任形式及多种数人侵权责任形态把握侵权责任
□王利明
侵权责任法是规定侵权行为及其法律责任的法律规范的总称。我国侵权责任法作为私权保障法,是通过对受到侵害的民事权益提供救济的方法来保障私权的,也正是通过保障私权来奠定法治的基础。侵权法的主要功能就是要发挥救济和预防的作用。围绕侵权法的救济目的,笔者提出以下几点看法:
从多元救济机制角度把握侵权责任概念
现代社会是风险社会,风险无处不在,且具有不可预测性,风险发生后如何对受害人提供救济,这是当代社会所要面临的也是必须要解决的问题,侵权法主要承担救济功能,但这种救济是有限的,我们在肯定侵权法救济的作用的同时,也必须要看到,侵权责任的救济是有一些缺陷的,要充分全面救济受害人,必须要将侵权的救济和责任保险、社会救助这两种救助方式结合起来,形成综合的救济体制,这样一种综合救济机制的形成和发展,可以说是侵权法代表了它未来的发展方向,也代表了法治文明进步的一个方向。
笔者建议,要准确把握侵权责任的概念,一定要把它放在综合救济机制下来考虑,在很多情况下,我们在确定责任的时候,如果能从责任保险或者从社会救助上可以获得一定的救助的话,那么就尽可能寻求这种救济,这样就可以减缓或者减轻侵权赔偿的压力。
从多元归责原则体系理解侵权责任法
传统大陆法系民法典在侵权法当中主要规定的是过错责任,有关严格责任都是在民法典之外通过特别法规定的。但我们侵权责任法的一个重要特点就是构建多元归责体系,这个体系是由过错责任为一般原则,以过错推定、严格责任作为特殊的归责原则所构成的体系。我们讨论每一个具体的侵权责任,一定要把它和具体的归责原则结合起来才有意义,才能够正确地适用法律,认定责任。也就是说,不同的归责原则下,在适用范围、构成要件、免责事由等方面都有不同。
另外,我们要把握整体侵权法的体系,也必须要从把握整个原则性着手,我们的侵权法都是在三大归责原则基础上构建起来的,所以只有把握了整个归责原则体系,才可以理解我们的侵权法的体系。
从过错责任的一般条款理解侵权责任
在这里,笔者想就法学界一直在争论的违法性是不是责任构成要件的问题,谈一点个人看法。大家可以看到我们的第6条第1款里面适用的是因为过错侵害他人民事权益,没有提到“违法”这两个字,笔者认为在一般侵权行为里面,过错实际上已经吸收了违法,在某些情况下,如果法律明确规定了行为人应当承担的义务,而行为人没有履行该义务,则可以说,其行为已经构成违法,构成侵权行为。
但是在大量情况下法律并没有规定作为的义务。但只要行为人有过错就要承担责任,所以不能一定用违法行为来检验每一个侵权事实是否成立,如果这样理解就不符合侵权责任法第1条的规定,违法性在一般侵权里面不能作为责任构成要件,否则大量的侵权案件要求受害人去证明违法行为的存在,无异于给受害人的救助设置了层层障碍,也不符合其侵权法的救助功能。
大家可以看到,第三章不承担责任和减轻责任的情形中,免责事由不是否定违法性阻确事由,是否免责不涉及违法的问题,只要行为人能够证明没有过错也可以免除和减轻其责任。
所以我认为在侵权法中,过错可以吸收违法,不必要将违法性单独作为一个要件突出出来。法官在判断侵权责任是否成立的时候,根本不必要考虑行为人的行为是否违法,只要有过错就要负责。
从多种责任形式理解侵权责任
笔者认为,我国侵权责任法至少有十种责任形式,因此不能把侵权法仅仅只是称为赔偿法,也不能把侵权责任简单地称为损害赔偿之债,由于我国侵权责任法采用了多种责任形式,所以在确立责任时,应当注意如下几点:
一是注意和物权法等法律中规定的责任相衔接,因为像停止侵害、排除妨害、返还财产等规定,在物权法中也有规定,所以如果侵害某人的财产权,受害人既可以根据物权法主张权利,也可以根据侵权法主张权利,此时我认为已经形成了物权请求权和侵权请求权的竞合现象,应当由受害人进行选择。
二是在符合侵权责任的一般构成要件的情况下,如果受害人要主张某种具体的责任形式,例如要停止侵害或赔偿精神损失,还要进一步确定是否符合这些具体责任形式的构成要件,比如说侵权责任法第21条就针对停止侵害、排除妨害、消除危险的责任形式规定了具体特殊的构成要件,侵权责任法第22条规精神损害赔偿规定了具体的要件,所以法官还要具体考察这些构成要件,我们必须在确认具体责任的时候,与这些特殊的规定结合起来,才能决定请求的责任形式是否成立。
从多种数人侵权责任形态把握侵权责任
在我们侵权责任法里面关于不真正连带责任有四种规定,这就是第59条关于输血感染由医院和血液提供者承担责任,第68条关于环境污染责任下第三人造成污染的责任,第83条关于饲养动物第三人承担责任以及第43条关于产品责任情况下产品者和销售者要承担责任,这四条常常被误解为连带责任。
笔者认为不是连带责任,而是不真正连带,它是指数个责任人基于不同的原因而依法对同一被侵权人承担全部的赔偿责任,某一责任人在承担责任之后,有权向终局责任人要求全部追偿。例如在产品责任中,侵权责任法规定了因产品缺陷在致人损害之后,产品生产者和销售者都要承担责任,这并不是说他们之间要承担连带责任,只是意味着受害人可以告生产者也可以告销售者,但并不意味着一旦告了以后这两者就要承担连带责任,如果查明系哪一方的责任那就可以直接由该方承担责任,直接排除连带责任。
在一般情况下不存在终局责任者的,也不可能使某一个责任人在承担责任之后向其他责任人追偿。特别是连带责任人承担了超出自己责任部分,只能就超出部分向其他人追偿,而不存在向终局责任者全部追偿的问题,但在不真正连带责任情况下都一定要有一个终局责任者,比如说生产者造成了产品缺陷,引起损害,那么生产者是终局责任者,消费者起诉销售者之后,销售者承担全部责任之后,可以向生产者全部追偿,由生产者全部承担责任。
对这几种责任形态,如果原告只起诉一方当事人,这时候如何处理?我觉得在这种情况下,如果被告没有指明系第三人造成损害,那么法院可以直接判他全部承担责任,如果提出有第三人是真正的责任人,法院应当把第三人追加进来一并审理,如果查明确实因第三人原因造成的损害,可以直接判令由第三人承担责任,这时候实际已经不再存在全部追偿的问题了,而是一次性判令真正责任人的承担责任,因此,我觉得这几种责任与一般连带责任是不同的。