谨防买卖停车位的房地产消费陷阱

邓光达


商家未取得住宅小区停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》，而售卖住宅小区停车位，或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的现象，在房地产消费市场中司空见惯，众多的房地产消费者、商家、专家、官员以各自的认识、利益和立场，做出不同的判断和结论。
对此，常见有以下二种截然相反的房地产消费观：
一种消费观认为：买入住宅小区停车位，早买早受益，还有保值和投资的价值。一是商家愿卖，消费者愿买，谁投资谁拥有，谁购买谁受益，买入的小区停车位还具有保值和投资的价值。二是商家售卖小区停车位的产权或使用权具有天然的合法性与合理性，有关行政管理部门对此状况没有查处的先例，并将期待通过地方立法、地方规章或规范性文件，将住宅小区停车位的买卖合法化就是一个很好的佐证。
另一种消费观认为：除计算建筑容积率独立建设的多层经营性停车位外，住宅小区停车位依法不能买卖，买入住宅小区停车位要承担法律风险，得不偿失。一是住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》，不能买卖。商家没有小区停车位的房地产权凭证，其出租小区停车位的使用权违反法律规定。二是住宅小区停车位的物权是一项民事财产权，依据《中华人民共和国立法法》的规定，民事基本制度由法律规定。因此，地区立法、地方规章或规范性文件不得违反《民法通则》和《中华人民共和城市房地产管理法的规定》等法律规定，无权对住宅小停车位的产权或物权做出违反上位法的规定。三是现行房地产的法律制度规定土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时，不能分离，土地使用权发生转移时，土地使用权与上盖建筑物所有权的权利主体，即房地产权主体必须一致。由于住宅小区停车位的建筑面积不计算建筑容积率，因此，住宅小区停车位不能按份摊分得到所在地块的共用土地使用权，不享有独立的房地产权，其是一项从物，其法律权利归属于该地块计算建筑容积率的房屋单元，即住宅小区停车位的法律权利归属于住宅小区全体业主共有。商家售买住宅小区停车位的行为，违反现行法律的强制性规定。四是消费者购买住宅小区的停车位，不能合法拥有停车位的产权或使用权，其支付买卖停车位的金钱，被贪婪般的黑洞所吞噬，而且其与商家共同侵害了住宅小区全体业主的合法权益，要承担赔偿住宅小区停车位共有人经济损失的法律风险。
那么，在现行法律制度下，买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理，消费者的合法权益是否得到有效的维护，人们不妨根据住宅小区停车位的物权特点和相关的法律制度予以判断。
一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位的行为，法律规定房地产管理部门应予查处。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、第三十七条第一款第（六）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，商家预售或现售住宅小区的停车位，应取得停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，不得买卖。
法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》，而现售住宅小区停车位的行为。对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》的违法买卖行为，由县级以上房地产管理机关责令其停止预售活动，没收非法所得，并可并处罚款。
二、商家故意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的真实情况、诱导消费者作出错误判断的，构成民事欺诈。
在买卖住宅小区停车位时，商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证的真相，或自称其合法出售停车位产权或使用权，诱导消费者购买，诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权的错误判断，签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖的合同条款，支付价款，从而获取非法的商业利益。
三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物，其仅是一项从物，只具有从物的相关法律权利。
依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定，住宅小区架空层停车位、地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率（建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积），不能摊分所在地块的土地使用权，没有独立的房地产权，因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利，所以住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物，房屋建筑物的房地产转移，则停车位的法律权利同转移。
由此可见，在房地产二级市场上，住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》。
四、买卖住宅小区停车位，违反了法律有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离的强制性规定。买卖该类停车位的合同或条款无效。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。建设部发布的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。
由此可见，在房地产二级市场上，商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位的行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的合同条款均违反上述法律强制性规定。
对此，消费者可根据法律规定，提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖的合同条款无效。在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》和司法解释，商家应承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。
五、售卖和买入住宅小区停车位，要承担侵权损害赔偿的法律风险。
由于商家和买入停车位的消费者并不能合法拥有住宅小区停车位的物权，因此，其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人的合法权益的结论显而易见，买入住宅小区停车位的消费者除需向商家支付一笔为数不菲的金钱外，还需与商家一起承担由此来引发的民事侵权法律责任。
六、住宅小区停车位作为一项财产，其财产权利规范由法律规定，其他下位法不得违反法律的规定。
有关财产设定、取得、转移等法律制度，是民事基本制度，依据《中华人民共和国立法法》第八条第七项的规定，民事基本制度由法律规定，以图规避现行的房地产管理法律规定，通过地方立法和规章、或规范性文件重新设定住宅小区停车位财产权利归属及界定的行为，违反《立法法》的规定。
地方性法规和规章、规范性文件对住宅小区停车位法律权利保护，不应违反《民法通则》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、行政法规的规定。
谨防买卖停车位的房地产消费陷阱，保护房地产消费者的合法权益是全社会的共同责任，只有商家诚信经营，消费者依法维权，行政机关依法行政、司法公正，侵害房地产消费者合法权益的现象才能得有效遏制。


民政部


关于修改《中国公民办理收养登记的若干规定》的决定
1996年5月27日，民政部

各省、自治区、直辖市民政厅（局），各计划单列市民政局：
《民政部关于修改〈中国公民办理收养登记的若干规定〉的决定》已经1996年4月24日民政部部务会议审议通过，现印发你们，请认真贯彻执行。

民政部关于修改《中国公民办理收养登记的若干规定》的决定

经部务会议研究决定，对《中国公民办理收养登记的若干规定》作如下修改：
一、原第四条修改为：
“第四条 收养社会福利机构抚养的孤儿或弃婴，应当征得该社会福利机构和其业务主管机关的同意。社会福利机构和其业务主管机关对具备收养条件者，开具同意送养的证明。”
二、原第七条改为三条，作为第七条、第八条、第九条，修改为：
“第七条 收养人申请收养登记时，应当提供以下证件和证明：
（一）居民身份证和户籍证明；
（二）申请人所在单位出具的，或村民委员会、居民委员会出具并加盖乡（镇）人民政府或街道办事处公章的本人年龄、婚姻、有无子女、有无抚养教育被收养人的能力等情况的证明（自出具之日起3个月内有效）。
第八条 下列人员申请收养登记时，应当分别提供以下证件和证明：
（一）香港同胞
1、香港居民身份证、香港同胞回乡证或其他有效身份证件；
2、经国家主管机关委托的香港委托公证人证明的本人年龄、婚姻、有无子女、健康、职业、财产状况和有无受过刑事处罚的证明（自出具之日起6个月内有效）。
（二）澳门同胞
1、澳门居民身份证、澳门同胞回乡证或其他有效身份证件；
2、澳门政府民事登记或公证等部门签发的本人年龄、婚姻、有无子女、健康、职业、财产状况和有无受过刑事处罚的证明（自出具之日起6个月内有效）。该证明的中译文，须经新华社澳门分社审核，并加盖‘外事部译文审核专用章’。
（三）台湾居民
1、在台湾地区居住的有效证明；
2、中华人民共和国国家主管机关签发或签注的在有效期内的旅行证件；
3、经台湾公证机关公证的本人年龄、婚姻、有无子女、健康、职业、财产状况和有无受过刑事处罚的证明（自出具之日起6个月内有效）。
（四）居住在与我国建立外交关系国家的华侨
1、护照或代替护照的证件；
2、经我驻其居住国使领馆公证的，或经居住国公证机关或公证人公证并经该国外交部门或外交部门授权的机构认证和我驻该国使领馆认证的本人年龄、婚姻、健康、职业、财产状况和有无受过刑事处罚的证明（自出具之日起6个月内有效）；
3、我驻其居住国使领馆出具的有无子女的公证证明（自出具之日起6个月内有效）。
（五）居住在未与我国建立外交关系国家的华侨
1、足以证明其有中国国籍的护照或代替护照的旅行证件；
2、经其居住国公证机关或公证人公证并经该国外交部门或外交部门授权的机构认证和与我国有外交关系的国家驻该国使领馆认证的本人年龄、婚姻、健康、职业、财产状况和有无受过刑事处罚的证明以及收养人的子女状况声明书和两名知情人的关于收养人子女状况的证明书（自出具之日起6个月内有效）。
第九条 申请收养下列人员，收养人除应提供第七条或第八条规定的证件和证明外，还应当提供以下证明材料：
（一）社会福利机构抚养的孤儿
1、孤儿的父母死亡或者宣告死亡的证明；
2、社会福利机构和其业务主管机关出具的同意送养的证明；
3、有抚养义务的其他人同意送养的书面意见。
（二）弃婴
1、公安部门出具的查找不到弃婴生父母的证明；
2、不能提供前项证明的，应通过公告的形式查找弃婴的生父母。公告刊登在收养登记机关或社会福利机构所在地的县以上地方报纸上，由收养登记机关或社会福利机构发布。公告期为60日。公告期满，该弃婴的生父母或其他法定监护人未来认领的，视为查找不到生父母的弃婴。
3、申请收养社会福利机构抚养的弃婴，还应当提供社会福利机构和其业务主管机关出具的同意送养的证明。
（三）申请收养残疾儿童，应当提供县级以上医疗卫生部门出具的残疾状况证明。”
三、原第八条改为第十条，修改为：
“第十条 收养登记按下列程序办理：
（一）申请。当事人应当到收养登记机关提出申请，填写《收养登记申请书》，并提交有关的证明材料。
（二）审查。收养登记机关受理登记申请后，应当对当事人提交的证明材料是否齐全、有效，收养人、送养人、被收养人的条件是否符合我国法律的规定进行审查，并进行必要的询问和调查。询问或调查应当制作询问笔录或调查记录。
（三）登记。经审查，凡符合收养法律规定的，收养登记机关应当在受理登记申请次日起30日内，为申请人办理收养登记，发给《收养证》，收养关系自登记之日起成立。凡不符合收养法律规定的，收养登记机关不予登记，并对当事人说明理由。”
四、原第十二条第二款修改为：
“收养登记机关发现当事人登记时弄虚作假、欺骗收养登记员的，在对被收养人进行妥善安置后，应宣布该项收养登记或解除收养登记无效，收回《收养证》或《解除收养证》，并追究当事人的责任。”
五、原第九条至第十八条的顺序作相应调整。
六、本决定自发布之日起施行。
《中国公民办理收养登记的若干规定》根据本决定作相应的修正，重新印发。

中国公民办理收养登记的若干规定

1992年4月1日民政部令第6号公布 根据1996年4月24日《民政部关于修改〈中国公民办理收养登记的若干规定〉的决定》修正

第一条 根据《中华人民共和国收养法》（以下简称《收养法》）和其他有关法律规定，制定本规定。
第二条 中国公民在中华人民共和国收养查找不到生父母的弃婴和儿童，收养社会福利机构抚养的孤儿，应当依据本规定办理收养登记。
第三条 办理收养登记的机关，是县级以上人民政府的民政部门。
收养查找不到生父母的弃婴和儿童，在弃婴和儿童发现地收养登记机关办理收养登记。
收养社会福利机构抚养的孤儿，在社会福利机构所在地收养登记机关办理收养登记。
第四条 收养社会福利机构抚养的孤儿或弃婴，应当征得该社会福利机构和其业务主管机关的同意。社会福利机构和其业务主管机关对具备收养条件者，开具同意送养的证明。
第五条 收养人应当亲自到收养登记机关办理收养登记。夫妻共同收养子女，一方不能亲自到收养登记机关的，须出具其经公证的委托收养书。如果不能到场的一方是华侨，委托收养书还须经其居住国外交部门或外交部门授权的机构认证和我驻其居住国使领馆认证。
被收养人是年满十周岁以上未成年人的，也须亲自到场。
第六条 申请收养登记，收养人应当向收养登记机关提交收养申请书。收养申请书内容包括：收养目的，不虐待、不遗弃被收养人和抚育被收养人健康成长的保证，其它有关事项。
第七条 收养人申请收养登记时，应当提供以下证件和证明：
（一）居民身份证和户籍证明；
（二）申请人所在单位出具的，或村民委员会、居民委员会出具并加盖乡（镇）人民政府或街道办事处公章的本人年龄、婚姻、有无子女、有无抚养教育被收养人的能力等情况的证明（自出具之日起3个月内有效）。
第八条 下列人员申请收养登记时，应当分别提供以下证件和证明：
（一）香港同胞
1、香港居民身份证、香港同胞回乡证或其他有效身份证件；
2、经国家主管机关委托的香港委托公证人证明的本人年龄、婚姻、有无子女、健康、职业、财产状况和有无受过刑事处罚的证明（自出具之日起6个月内有效）。
（二）澳门同胞
1、澳门居民身份证、澳门同胞回乡证或其他有效身份证件；
2、澳门政府民事登记或公证等部门签发的本人年龄、婚姻、有无子女、健康、职业、财产状况和有无受过刑事处罚的证明（自出具之日起6个月内有效）。该证明的中译文，须经新华社澳门分社审核，并加盖“外事部译文审核专用章。”
（三）台湾居民
1、在台湾地区居住的有效证明；
2、中华人民共和国国家主管机关签发或签注的在有效期内的旅行证件；
3、经台湾公证机关公证的本人年龄、婚姻、有无子女、健康、职业、财产状况和有无受过刑事处罚的证明（自出具之日起6个月内有效）。
（四）居住在与我国建立外交关系国家的华侨
1、护照或代替护照的证件；
2、经我驻其居住国使领馆公证的，或经居住国公证机关或公证人公证并经该国外交部门或外交部门授权的机构认证和我驻该国使领馆认证的本人年龄、婚姻、健康、职业、财产状况和有无受过刑事处罚的证明（自出具之日起6个月内有效）；
3、我驻其居住国使领馆出具的有无子女的公证证明（自出具之日起6个月内有效）。
（五）居住在未与我国建立外交关系国家的华侨
1、足以证明其有中国国籍的护照或代替护照的旅行证件；
2、经其居住国公证机关或公证人公证并经该国外交部门或外交部门授权的机构认证和与我国有外交关系的国家驻该国使领馆认证的本人年龄、婚姻、健康、职业、财产状况和有无受过刑事处罚的证明以及收养人的子女状况声明书和两名知情人的关于收养人子女状况的证明书（自出具之日起6个月内有效）。
第九条 申请收养下列人员，收养人除应提供第七条或第八条规定的证件和证明外，还应当提供以下证明材料：
（一）社会福利机构抚养的孤儿
1、孤儿的父母死亡或者宣告死亡的证明；
2、社会福利机构和其业务主管机关出具的同意送养的证明；
3、有抚养义务的其他人同意送养的书面意见。
（二）弃婴
1、公安部门出具的查找不到弃婴生父母的证明；
2、不能提供前项证明的，应通过公告的形式查找弃婴的生父母。公告刊登在收养登记机关或社会福利机构所在地的县以上地方报纸上，由收养登记机关或社会福利机构发布。公告期为60日。公告期满，该弃婴的生父母或其他法定监护人未来认领的，视为查找不到生父母的弃婴。
3、申请收养社会福利机构抚养的弃婴，还应当提供社会福利机构和其业务主管机关出具的同意送养的证明。
（三）申请收养残疾儿童，应当提供县级以上医疗卫生部门出具的残疾状况证明。
第十条 收养登记按下列程序办理：
（一）申请。当事人应当到收养登记机关提出申请，填写《收养登记申请书》，并提交有关的证明材料。
（二）审查。收养登记机关受理登记申请后，应当对当事人提交的证明材料是否齐全、有效，收养人、送养人、被收养人的条件是否符合我国法律的规定进行审查，并进行必要的询问和调查。询问或调查应当制作询问笔录或调查记录。
（三）登记。经审查，凡符合收养法律规定的，收养登记机关应当在受理登记申请次日起30日内，为申请人办理收养登记，发给《收养证》，收养关系自登记之日起成立。凡不符合收养法律规定的，收养登记机关不予登记，并对当事人说明理由。
第十一条 依照本规定登记成立的收养关系，收养人在被收养人成年以前不得解除，但收养人、送养人双方协议解除的除外。收养当事人协议解除收养关系的，应当到收养人户籍所在地收养登记机关办理解除收养关系的登记。
第十二条 申请办理解除收养关系的登记时，申请人须向收养登记机关提交收养人和被收养人的居民身份证和户籍证明、《收养证》、解除收养关系协议书。
第十三条 收养登记机关经审查，对符合《收养法》规定的解除收养关系条件的，准予解除，收回《收养证》，发给《解除收养证》。
第十四条 申请收养登记和解除收养登记，当事人对收养登记机关必须了解的情况应当如实提供。
收养登记机关发现当事人登记时弄虚作假、欺骗收养登记员的，在对被收养人进行妥善安置后，应宣布该项收养登记或解除收养登记无效，收回《收养证》或《解除收养证》，并追究当事人的责任。
第十五条 收养登记员应当由经过培训、考核合格并取得收养登记员证书的人担任。
收养登记员如违反本规定，有应准予登记而不予登记，或者不应登记而给予登记的行为，收养登记机关应及时纠正并视情节轻重给予批评教育或行政处分。
第十六条 收养登记机关应当依照档案管理规定保管收养登记档案。
第十七条 《收养证》、《解除收养证》由民政部统一印制，并加盖收养登记专用章。
第十八条 收养登记机关办理收养登记和解除收养登记收费由民政部会同有关部门另行规定。
第十九条 外国人在中华人民共和国办理收养登记的办法另行规定。
第二十条 本规定由民政部负责解释。