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试论名实不符的房屋转租条款的性质与效力/李刚

时间:2024-06-17 12:31:49 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9776
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  在房屋租赁中,经常发现出租人在签订合同之前就已经知道承租人用于转租,比如与中介公司签订租赁合同,但是在合同中定有“不得转租”条款以应付上级部门的检查,或者当事人对转租条款约定不明,比如只规定了“不得转租”,而没有约定相应的法律责任等。而一旦双方发生纠纷,此时如何认定该约定条款的性质与效力则显得重要起来。

  一、转租合同效力的司法认定

  对于转租合同的效力,我国学界和实务界有三种观点,即有效说、无效说以及效力待定说。笔者认为:首先,我国学界和司法界的主流观点并没有采用处分行为和负担行为的二元划分,即使有的学者进行了划分,也对什么是处分行为,哪些物权行为为处分行为存在争论。其次,我国的立法并没有采用处分行为和负担行为二元划分,我国物权法上的处分行为与作为二元划分法来源地的德国法上的处分行为存在差异。最后,租赁权在我国立法上并不是物权,由于物权法定原则,设定租赁权的行为并不是物权行为,而是设定债权债务的行为。尽管在学界也有学者认为租赁权具有物权的性质,但是并不主流,而且租赁权的物权化也只是为了更好的使承租人占有、使用租赁物,而不是创设、变更或者消灭物权。所以,我国的立法不能采取有效说,有效说、效力待定说的前提是租赁权是负担行为而不是物权行为,主张物权行为的独立性;也不能采取无效说,因为原租赁合同和转租合同并不是真正意义的主从合同,不能彻底否定合同的相对性。所以,我国对于转租合同的效力进行了适合国情的规定。

  对于房屋转租,我国合同法第224条规定:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人未经承租人同意转租的,出租人可以解除合同。第228条规定:因第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金。而当第三人为出租人,承租人为次承租人的,转租合同明显有效。综上,承租人转租房屋的前提是经出租人同意,但是未经同意转租的,承租人只是可以解除合同,而非合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第16条规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。而从相反方向推定,未经出租人同意,转租合同未必无效。但是在最高法院民一庭负责人解读《解释》即就相关问题答记者问时,明确了未经出租人同意的转租合同为无效合同。但是应该看到最高院的司法解释是在平衡出租人、承租人和次承租人利益的基础上,是在平衡静态财产安全以及动态财产安全的情况下,是在平衡交易安全和交易稳定的主旨上做上述规定的。因而,认定转租合同的效力首先应该适用《解释》第16条的推定同意,然后再考虑是否经过出租人同意,即两者是特殊条款、例外条款与一般条款、原则条款的关系。

  二、合同中约定的“不得转租”条款的性质与效力

  对于当事人约定的“未经同意不得转租”的条款,有意见认为其是违约责任条款,承租人未经出租人同意转租房屋的,转租合同有效,但是承租人须向出租人承担违约责任;也有意见认为其是授权条款,其认为租赁合同的签订含有出租人对承租人身信赖利益在内,因而合同中约定可以转租的即视为出租人对承租人进行了授权,如果规定了“不得转租”条款,则视为承租人没有权利对外出租,否则为无权处分合同;还有意见认为应该正确认识当事人对于合同转租的约定与《解释》16条法律推定同意条款之间的关系,即是优先适用推定同意的法律拟制条款,还是优先适用当事人之间的约定?

  首先,就违约责任说而言,笔者认为“未经同意不得转租”的条款,是否具有违约条款性质,需要结合合同的具体约定来认定,不能以偏概全。如果当事人之间约定了擅自转租的违约金、解除合同或者赔偿条款等违约责任形式的,则具有违约责任条款性质,如果只是规定了不得转租,并没有规定后果或者违约责任的,是否具有违约责任条款仍不明确。而且从其法律性质而言,不得转租条款,不但是违约责任条款,而且是重大违约责任条款,具有决定原租赁合同与转租合同效力的性质。

  其次,就授权条款说,笔者认为,虽然出租人和承租人签订租赁合同在很多情况下基于对于承租人的信赖,但是即便基于此,在合同中是否约定不得转租条款,也无法表明承租人是否获得了出租人的授权,两者之间没有关系。

  最后,应该正确认识当事人之间关于转租条款的约定,按照合同法的精神和原则,当事人之间的约定明确且不违背法律法规的强制性规定即合法有效,应该适用当事人之间的约定。而《解释》16条并不是法律法规中的强制性规定,其从性质上属于最高人民法院为了处理案件而作的法律推定,属于一种司法技术,但是其有明确的适用前提,即当事人之间没有约定或者约定不明确。而一旦约定明确,法律行为的效力和责任也是明确的,不需要适用司法推定技术。因而当事人之间若有约定且明确时,则约定应该得到遵守;当事人之间约定了擅自转租可以解除合同或者确认转租合同无效的,而没有规定权利的行使期间,或者仅约定了不得转租的,或者对于转租没有约定的,才可依照《解释》第16条的规定予以补充适用,从而稳定法律关系,促进交易。可见,《解释》第16条虽然是特殊条款,是一种法律的推定,但是并不是适用于所有的当事人知道或者应当知道的情形,而只适用于当事人对于转租的责任和后果没有约定或者约定不明的情形。

  三、名实不符的转租条款的性质与效力

  转租条款名实不符的,即约定不得转租的,但是出租人事前就知道承租人要转租的,或者双方签订不得转租的合同条款只是应付相关单位的检查,那么如何认定此类转租条款的性质与效力?

  因此,笔者认为,如果有证据证明双方的意思表示真实且一致同意转租的,则应该按照双方的意思表示以及真实履行情况认定不得转租的条款已经被修改,双方达成了新的转租条款,从而按照“房屋可以转租”认定。如果没有证据证明出租人已经知道承租人用于转租的,此时就应该按照约定优先的原则处理;如果约定不明确的,则按照上述法律推定同意与当事人之间约定的转租条款之间的关系来适用法律,即优先适用推定同意条款,然后再适用未经同意的条款。

  (作者单位:北京铁路运输中级法院)

国家发展改革委办公厅关于对电解金属锰生产企业实行行业准入管理有关问题的通知

国家发展和改革委员会办公厅


发改办产业[2006]1678号



国家发展改革委办公厅关于对电解金属锰生产企业实行行业准入管理有关问题的通知



各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团发展改革委、经委(经贸委):

2004年以来,为规范铁合金行业发展,促进产业结构升级,国家发展改革委发布了《铁合金行业准入条件》和《国家发展改革委关于加强铁合金生产企业行业准入管理工作的通知》(发改产业[2005]1214号);近日,又发布了《国家发展改革委办公厅关于继续做好铁合金行业准入管理工作的通知》(发改办产业[2006]548号)和《电解金属锰企业行业准入条件》(国家发展改革委公告2006年第49号);会同有关部门下发了《关于推进铁合金行业加快结构调整的通知》(发改产业[2006]567号)。
为贯彻《铁合金行业准入条件》和《电解金属锰企业行业准入条件》,加强电解金属锰企业的行业管理工作,请有电解金属锰企业的省、区、市按照《国家发展改革委关于加强铁合金生产企业行业准入管理工作的通知》(发改产业[2005]1214号)和《国家发展改革委办公厅关于继续做好铁合金行业准入管理工作的通知》(发改办产业[2006]548号)以及《电解金属锰企业行业准入情况评价表》的具体要求,开展对电解金属锰生产企业实行行业准入检查认定工作。



附件:电解金属锰企业行业准入情况评价表





国家发展和改革委员会办公厅

二〇〇六年八月八日


泉州市供销合作社社有资产监督管理暂行规定

福建省泉州市人民政府


泉州市人民政府关于批转泉州市供销合作社社有资产监督管理暂行规定的通知


泉政文〔2004〕287号

各县(市、区)人民政府、泉州开发区管委会,市直有关单位:
为推动供销合作社改革,促进合作事业的发展,规范供销合作社社有资产的监督管理,经研究同意,现将《泉州市供销合作社社有资产监督管理暂行规定》批转给你们,请认真贯彻执行。


  附件:泉州市供销合作社社有资产监督管理暂行规定

泉州市人民政府

二○○四年十月十四日


泉州市供销合作社社有资产监督管理暂行规定

一、为加强供销合作社社有资产监督管理,建立适应社会主义市场经济需要的社有资产监督、管理、运营体制和方式,切实防止资产流失,提高运营效率,确保社有资产保值增值,促进供销合作事业发展,增强为“三农”服务能力,依据国家有关法律法规和政策规定以及中华全国供销合作总社关于《供销合作社社有资产监督管理暂行办法》的规定,结合泉州市供销合作社系统的实际,制定本暂行规定。
二、社有资产是指供销合作社控制并拥有的各种形式的资产,供销合作社对企业的各种形式的投资和投资所形成的权益,以及依法认定为供销合作社所有的其他权益。社有资产属于供销合作社集体所有。
三、各级供销合作社的本级社有资产归各级供销合作社所有,其合法权益受国家法律保护。各级社负责管理本级供销合作社社有资产,行使出资人权利,依法享有资产占有权、使用权、受益权、处分权和选择经营者的权利。
四、泉州市各级供销合作社、供销合作社全资及控股企业、参股企业中的社有资产的监督管理,适应本暂行规定。
五、各级供销合作社(理事会)是本级供销合作社社有资产的所有权代表和管理者,履行出资人职责,享有所有者权益,实行权利、义务和责任相统一,管资产和管人、管事相结合的社有资产管理体制。
六、社有资产经营主体是各级供销合作社(理事会),各级供销合作社可以根据实际情况和管理需要,单独设立社有资产经营机构,接受供销合作社(理事会)授权,专司社有资产营运,实现所有权与经营权分离,探索供销合作经济多种有效实现形式,促进投资主体多元化。
七、供销合作社(理事会)社有资产管理的主要职责是:
(一)依照有关法律、法规,对所出资企业履行出资人职责,维护所有者权益;
(二)制定本级供销合作社社有资产运营规划,组织和实施社有资产合理流动和优化配置,调整和改善合作经济布局和结构;
(三)组织和实施全资及控股企业的改革与重组;
(四)依照《公司法》及有关规定,向所出资企业派出股东代表、董事、监事,任免或建议任免所出资企业的企业负责人;
(五)指导和促进全资及控股企业建立现代企业制度、完善法人治理结构,推进管理现代化;
(六)依法对所出资企业财务进行监督管理,建立和完善社有资产保值增值指标体系,制定全资及控股企业考核制度,形成责、权、利相统一的激励约束机制;
(七)决定所出资企业中的社有股权转让。审批社有资产的处置。批准企业经营方针和重大投资计划,以及财务控制的有关事项。
八、单独设立的社有资产经营机构,经供销合作社(理事会)授权,其主要职责是:
(一)对授权经营的社有资产承担保值增值任务;
(二)执行授权方制定的有关社有资产管理的规章制度、决定、决议,接受授权方的监督;
(三)依法自主经营,在授权范围内自觉履行职责,处理好与供销合作社之间授权和被授权,与所出资企业投资和被投资的关系,追求资产经营效益最大化;
(四)享有对其全资、控股、参股企业行使出资人权利,按出资额承担相应的义务;
(五) 建立完善内控制度,依照产权关系,对控股、参股企业的投资、经营活动实行有效的监督;
(六)按规定向所投资企业收取股权分红或资产占用费;
(七)按规定向授权方报送社有资产运营情况,资产统计报表和财务报表,以及重大决策的执行情况。
九、供销合作社所出资的生产经营企业要努力提高经济效益,对其经营管理的社有资产承担保值增值责任,接受供销合作社(理事会)或授权的社有资产经营机构依法实施的监督管理,不得损害社有资产所有者的合法权益。
十、各级供销合作社自主运营管理本级供销合作社社有资产,上级社对下级社的社有资产管理负有指导、协调、管理、监督的责任。
十一、各级供销合作社应加强本级社所有的物权、债权、股权和知识产权等各类财产权的管理,确保产权归属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅。
十二、各级供销合作社及投资的企事业单位中下列权益属于社有资产:
(一)各级供销合作社所拥有的各类资产;
(二)被投资的企事业单位中属于供销合作社的权益;
(三)留存于改制企业的不折股资产、剥离资产、核销资产、提留资产以及未经评估或未入账的土地使用权等属于社有的资产;
(四)各级供销合作社投资形成的收益积累;
(五)国家法律、法规和政策规定形成的属于供销合作社的权益;
(六)其他依法应属于供销合作社所有的资产。
十三、各级供销合作社要认真做好社有资产的产权界定、产权登记、清产核资、资产评估、资产统计、综合评价等基础管理工作。
社有资产产权登记由供销合作社(理事会)负责办理,或授权社有资产经营管理机构和单位按照规定程序进行社有资产产权登记。有条件的,应尽量统一办在社有资产经营机构名下,以便集中管理。
十四、供销合作社(理事会)的直接投资、全资及控股企业的再投资必须符合合作经济发展规划,认真做好可行性研究,实施科学、民主决策,明确投资项目决策者和实施者应承担的责任。
全资及控股企业投资设立企业,必须报经供销合作社(理事会)或企业董事会批准。
十五、供销合作社及其社有资产性质特殊,网点布局应有利于服务“三农”,符合市场经济和现代流通发展的需要。各级供销合作社新建、改建和扩建经营网点和服务设施,项目立项,直接由泉州市供销合作社统一布局,统筹安排,统一审批,建设方案要符合当地城乡规划部门的要求,经批准后方可实施,以促进供销合作社系统合理有效利用资源,实现经济效益和社会效益的统一。
十六、各级供销合作社根据合作事业发展的需要,可以转让所出资企业中归属于本级社的全部或部分权益,合理调整社有资产结构。
社有资产除了在本级社所属全资企业法人单位之间可实行无偿划拨外,其余均实行有偿转让,转让可以采取拍卖、招投标、以及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。
社有资产转让要进行评估并按有关规定履行审批手续。社有资产转让成交后要及时办理相关产权变更登记手续。
十七、基层供销合作社是供销合作社的基础,县级供销合作社作为联合社,要切实加强对基层供销合作社社有资产管理工作的指导、管理和监督,为了规避风险和防止资产流失,基层供销合作社涉及资产处置、权益转让及重大投融资计划,须报经县级联合社审批同意后,方可实施。
十八、建立健全社有资产委派的股东代表、董事、监事等股权代表责任制度,规范股权代表行为。对涉及社有资产权益的重大事项进行表决时,股权代表必须贯彻出资人的意志,正确行使表决权。
实行股权代表定期报告制度和临时报告制度,股权代表要将其履行职责情况和掌握的所出资企业社有资产营运情况,及时向所有者代表报告。
十九、供销合作社全资及控股企业应当加强内部监督和风险控制,建立和完善规范的内部控制制度。依照国家有关规定建立健全财务、审计、企业法律顾问和职工民主监督等制度。
全资及控股企业在规定的权限内经营社有资产,企业投融资、工资制度、财务预算等重大事项,必须报经供销合作社(理事会)或企业股东会、董事会批准后实施;严格执行国家规定的工资政策,在工资总额增长幅度不超过本企业经济效益增长幅度、职工实际平均工资增长幅度不超过本企业劳动生产率增长幅度的前提下,可依法自主确定内部工资分配办法。
二十、全资及控股企业进行分立、合并、增减资本等方式重组,对全资企业股份制或股份合作制改造,必须按规定进行清产核资、产权界定和资本金核定,由供销合作社(理事会)或企业股东会、董事会决定聘请具备资质的中介机构进行财务审计和资产评估,清产核资结果、资金核实、产权界定及资本金核定必须按有关规定履行批准程序。
二十一、县级联合社按照市场配置资源、经济合理、有利于完善为农服务功能的原则,对一些规模较小或未按经济区域设立的基层供销合作社进行整合,组建中心社。
二十二、基层供销合作社改造、撤销、解散或破产的资产处理,对于清偿债务、清退股金、安置职工后的剩余净资产应当移交当地上级供销合作社联合社管理,可以继续用于重新组建基层供销合作社和兴办其他合作社,进一步改善为农服务条件。
二十三条、依照国家法律、法规和有关政策规定,有权抵制随意改变供销合作社企业隶属关系、随意平调或无偿占用和侵犯供销合作社财产、削弱供销合作社为农服务实力等的不法行为。因城市建设、道路拓宽需要拆迁或占用供销合作社营业网点和服务设施的,应尽量按当地城建统一规划要求,由供销合作社在原有的地段自行建设,确实无法自建的按有关规定要求给予合理的拆迁补偿或还建,并做好职工安置。折迁补偿安置方案须报经上一级供销合作社同意。
二十四、为确保社有资产的安全,规避风险,社有全资企业未经本级社批准,社有控股企业未经企业董事会批准,不得以任何形式对外提供担保。
二十五、对于供销合作社经营管理的待界定资产,要尊重历史、承认现实予以界定,抓紧补办相关手续,明晰社有资产权属。在依法作出所有权界定之前,仍由供销合作社经营管理,任何单位和个人不得自行处理。
二十六、社有资产收益归本级供销合作社集体所有。社有资产收益包括所出资企业应分配给供销合作社的利润、股利、红利,授权社有资产经营机构应上缴的社有资产收益,社有资产产权转让收入,资产租赁收入等。
二十七、全资及控股企业年度税后分配方案报经供销合作社(理事会)或企业股东会批准后实施。企业实现的年度净利润,按照供销合作社章程或企业利润分配决议进行分配。企业发生的年度经营亏损,按照财务制度规定和有关税收政策规定给予弥补。企业在以前年度亏损未弥补前,不得向投资者分配利润。
二十八、社有资产收益转作投资,按照有关法律、法规、规定完备相应手续,防止造成社有资产收益体外循环或形成账外投资。
二十九、投资项目结束,应做好投资清算,及时、足额收回投资及投资收益。
三十、供销合作社所出资企业应缴社有资产收益由供销合作社(理事会)或由其授权的社有资产经营机构集中管理,收缴的社有资产收益主要用于合作事业的发展。
三十一、各级供销合作社(理事会)要建立和完善社有资产保值增值指标体系,核定确认所出资企业在一定经营期间所占有、使用社有资产的增值、保值和减值的目标与结果。
三十二、供销合作社(理事会)建立对企业经营管理者激励、约束机制,依据所出资企业发展状况、行业特点等因素进行激励与约束。
(一)对企业经营管理者采取包括年薪制、持有股权、股票期权等激励手段。
(二)对企业经营管理者的约束手段主要有管理制度、风险抵押、业绩目标和解聘等,针对不同的企业形式采用相应的约束方式。
三十三、供销合作社(理事会)建立全资及控股企业经营管理者经营业绩考核制度。由供销合作社(理事会)或企业董事会与企业经营管理者签订业绩合同,实行年度经营效益审计和任期经济责任审计制度,依据业绩合同和审计结果对企业经营管理者进行年度考核和任期考核。
对企业经营管理者的年度考核以经济效益质量为重点,任期考核则以资本净积累为重点。企业经营管理者经营业绩的财务考核,主要包括企业盈利能力、资产运营能力、偿债能力和发展能力等四个方面指标的考核。
三十四、供销合作社(理事会)主任要以壮大合作社事业为目的经营和管理社有资产,并对本级供销合作社社有资产监管工作全面负责。
供销合作社的工作人员必须按照国家有关法律、法规和政策,以及本规定的规定,认真履行职责,维护社有资产安全完整。对因工作失职、失误造成社有资产损失的,由供销合作社(理事会)责令改正,并对有关人员追究责任。
三十五、供销合作社理事会选派到所出资企业的出资人代表、聘任的经理有下列行为的,供销合作社(理事会)或企业董事会有权责令其改正,并依法追究有关人员的相关责任:
(一)由于经营管理不善和决策失误或其他原因,造成社有资产严重损失;
(二)未完成社有资产保值增值任务,或编报虚假财务报告掩盖社有资产经营管理及社有资产流失情况;
(三)利用职权谋取私利;
(四)擅自转让、处置社有资产;
(五)擅自为个人和外单位提供经济担保、拆借资金的;
(六)其他违反社有资产管理权限和规定,造成社有资产流失。
三十六、供销合作社选派的企业经营管理者因滥用职权、玩忽职守给社有资产造成损失的,必须承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
三十七、对造成社有资产损失负有责任受到撤职以上纪律处分的社有企业经营管理者,5年内不得担任社有企业经营管理者;造成社有资产重大损失或者被判刑罚的,终身不得担任社有资产经营管理者。
三十八、各级供销合作社可根据实际情况制定社有资产监督管理规定实施细则,并报上一级社备案。
三十九、本暂行规定由泉州市供销合作社负责解释。
四十、本暂行规定自2004年11月14日起施行。