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合同解除探微/崔建远

时间:2024-07-09 11:53:04 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9150
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崔建远 清华大学法学院 教授


关键词: 合同解除 单务合同 解除对象 解除权行使 诉讼方式 诉讼外方式 解除效力
内容提要: 我国现行法上的合同解除制度具有特色,单务合同应为解除的对象。对于当事人双方变更或排除我国合同法第94 条的约定,应当依据合同解除制度的目的及功能、诚实信用原则和交易习惯,考量个案案情,综合多项因素进行判断,然后得出结论,更为现实,更为允当。解除权行使的方式可有诉讼上和诉讼外两种。解除权的行使未采诉讼方式,但纠纷案件由裁判机构处理的场合,合同解除效力照样发生,且自解除通知到达相对人处时开始。


关于合同解除的问题,笔者撰写过法学硕士学位论文《论我国的合同解除》[1],先后发表过数篇论文,提出意见。随着时间的推移,实务的发展,研究的深化,又有新想法产生,兹整理成本文,求教于大家。

一、单务合同是解除的对象

单务合同是否作为解除的对象,《法国民法典》( 第 1184 条) 、《德国民法典》( 新债法第 323条、第 324 条) 、《瑞士债法典》( 第 107 条、第 109条) 都持否定态度,日本民法没有明确规定,判例承认法定解除适用于单务合同(注:日本大判昭 8·4·8 民集 12 卷 561 页等。转引自韩世远: 《合同法总论》,597 页,北京,法律出版社 2004。),但学说对此持有异议,现今的有力说亦然。(注:[日]我妻荣: 《债权各论》( 上卷) ,148 页; 星野英一: 《民法概论 IV( 契约) 》,第 70 页。转引自韩世远: 《合同法总论》,597 页,北京,法律出版社,2004。)在中国,郭明瑞教授和韩世远教授都赞同法定解除仅对于双务合同具有意义。(注:郭明瑞: 《论合同的解除》,载中国法学会民法学经济法学研究会编: 《企业·证券·合同》,298页,北京,人民法院出版社,1992。转引自韩世远: 《合 同 法 总 论》,597 页,北 京,法 律 出 版社,2004。)笔者则主张中国现行法上的合同解除制度对于双务合同和单务合同均有其适用,理由如下:

1. 应当看到,中国现行法上的合同解除,不限于违约解除,也包括不可抗力致使不能实现合同目的的合同解除,还有不以违约作为解除权产生条件的约定解除,以及协议解除。在后三种场合,允许解除单务合同,会使债务人免去债务的束缚,使债权人及时脱离已经没有积极意义的合同关系,免负附随义务等负担,轻装上阵,进行新的交易,显然十分必要。

2. 还注意,中国现行法上的合同解除,不但包括违约解除,也包括德国、日本和中国台湾等国家或地区所说的合同终止。须注意,这些立法例及其理论上的任意终止,包括任意终止无偿委托( 任) 合同、无偿保管( 寄托) 合同。由于中国现行法上将它们所谓的终止也叫解除,并且,《中华人民共和国合同法》( 以下简称为《合同法》) 第410 条规定了任意解除,其中包括任意解除无偿委托合同这种单务合同; 《合同法》第 376 条第 1款规定了寄存人可随时领取保管物,表明不论保管期限是否约定及是否明确,寄存人均可随时解除保管合同,包括无偿保管合同。(注:关于无偿保管合同适用终止制度的理由,见邱聪智: 《新订债法各论》( 中) ,姚志明校订,293 页,北京,中国人民大学出版社,2006。)显然,称中国现行法关于合同解除的规定不适用于单务合同,不符合事实。

3. 即便局限于违约解除的类型讨论单务合同可否作为合同解除的对象,采否定意见也有其弊端,持肯定看法有其积极价值。

( 1) 在违约解除的情况下,承认单务合同适用于解除制度,免除了债务人的债务,债权人得不到合同约定的标的物或服务,至多能够请求债务人支付违约金或赔偿金,而不解除合同也能获得此类救济。就此看来,单务合同作为违约解除的对象,似乎时常有利于债务人( 违约方) ,而不利于债权人( 守约方) 。对此,笔者认为,一般而言,作为一个理性人,债权人会权衡利弊而作出决定。将是否解除的权利赋予债权人( 守约方) ,而非法律禁止解除,更能适应千变万化的客观实际。退一步说,即使债权人( 守约方) 果真选择了解除合同,且结果于其不利,也是他自己所愿。此其一。其二,债权人负有附随义务、负担场合,不允许解除合同,债权人受此类义务的束缚,一不小心,还可能承担违约责任。

( 2) 《合同法》第 94 条第 2 项规定的解除条件,包括履行期届至前债务人明确表示或以其行为表明不履行主要债务。在单务合同场合,债务人于履行期届至前明确表示或以其行为表明不履行主要债务,允许债权人援用《合同法》第 94条第 2 项的规定,解除单务合同,至少在许多情况下具有积极的意义。例如,如无息借款合同中的借款人明确表示届时不偿还本金,或将其财产挥霍或转移致使届时无力偿还本金,允许出借人( 贷款人) 援用《合同法》第 94 条第 2 项的规定解除借款合同,提前收回本金,尤其在借款人没来得及挥霍或转移财产的情况下提前收回,显然具有积极的意义。

在这里,需要提及的是,韩世远教授主张,以《合同法》对借款合同所做规范设计实系以有息借款合同为预设对象,这从第 196 条对借款合同的定义中出现的“并支付利息”可以反映出来。如此设计的规范,并不能够当然地适用于原则上作为无息借款合同的自然人之间的借款合同的,比如第 200 条、第 201 条、第 202 条、第 204 条、第205 条等,均不适用于无息借款合同,第 203 条关于“借款人未按照约定的借款用途使用借款的,贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同”的规定,处此规范体系之中,自应限缩于有息借款合同。[2]453

这种观点的缺陷表现在如下方面: 其一,韩世远教授是在“一般法定解除权仅对于双务合同具有意义。以下结合‘分则’的规定具体分析”的题目下议论的,他对自然人之间的无息借款合同不适用于解除的分析及其结论,是为“一般法定解除权仅对于双务合同具有意义”的断语服务的。在此,他忽视了《合同法》关于借款合同的规定理所当然地适用于法人与自然人之间、金融机构与法人之间( 基于特殊政策而产生) 的无息借款合同,他仅仅以自然人之间的无息借款合同分析的结论,意欲得出“一般法定解除权仅对于双务的借款合同具有意义”的结论,以偏概全。其二,韩世远教授忽视了这样的事实和思维方法:《合同法》完全以有息借款为预设对象设计借款合同规范及其体系,即便事实果真如此,也是不适当的,因为《合同法》要一体适用于法人之间、自然人之间、法人与自然人之间的民事合同、商事合同,本应全面而周延地设计规范及其体系。本该清楚明了地规定,却语焉不详。遇此情况,就需要法律人的目光来回而全面地巡视于《合同法》分则、总则的规定,乃至于《民法通则》的有关规定,确定具体条文的含义及适用范围。本该规定而未规定,构成法律漏洞。有漏洞就应予填补,或用类推适用的方式,或用目的限缩的方式,或用目的性限缩的方式等。循此思路及方法,对于无息借款可否解除的问题,在《合同法》第 203条关于借款合同解除规定的适用范围不尽明了的情况下,韩世远教授钟情的法定解除使“合同义务的解放”、非违约方“交易自由的回复”、违约方“合同利益的剥夺”就应得到贯彻,《合同法》总则第 94 条关于合同解除条件的规定就应发挥作用。如此,《合同法》第 203 条的规定的适用范围不是被限缩于有息借款合同,而是应适用于自然人之间的无息借款合同,才会使“贷款人容忍借款人使用贷款、日后才可收回”的合同义务获得解放,才会剥夺借款人无偿使用贷款的合同利益,才不至于导致《合同法》第 94 条规定解除的目的在借款合同领域落空。如此解释的价值在下述情况下更加凸显出来: 借款人财产状况恶化,又将贷款用于违法犯罪或毫无前途、届时无法收回的领域,承认作为自然人的贷款人享有并行使解除权,显然具有积极的意义。韩世远教授在这里的失当表现在,其目光局限于《合同法》的局部规范体系来解释第 203 条,再就是忽视了法定解除制度的目的及功能。其三,韩世远教授称《合同法》第 201 条的规定不适用于无息借款合同,过于武断,并不适当。因为第 201 条分为两款,第 2 款关于“贷款人未按照约定日期、数额提供借款,造成借款人损失的,应当赔偿损失”的规定,至少在多数情况下也适用于无息借款合同,才较为适当。

接着分析无偿委托合同的情形。若有确凿的证据证明,受托人无资力,将故意或重大过失地为委托人购买质量低劣的货物,任凭此情发展,委托人因此遭受的损失无法从受托人处获得偿付,而允许委托人援用《合同法》第 94 条第 2项或第 410 条的规定解除合同,并取消授权,阻止受托人实施上述有害的行为,益处不言自明。在有确凿的证据证明受托人怠于处理委托事务的情况下,承认委托人的解除权及其行使,亦然。

在这里,有必要评论韩世远教授以德国民法、日本民法规定随时解除( 第 651 条) 被有些学者认为“有很多问题点,内容也不明确”为由,得出将来对中国《合同法》第 410 条做解释论展开时需要解决的结论,联系其总题目推测其意思,还是不承认无偿委托合同作为解除对象。在笔者看来,韩世远教授如此否认无偿委托合同作为解除对象,勉强得不能再勉强。其原因在于,A.不可忽视的是,中国《合同法》上的解除,包括德国民法、中国台湾“民法”上的合同终止。B. 从事物的实质方面讲,在受托人和委托人之间水火不相容的情况下,一定要维持委托合同关系,结果可能非常糟糕,惟有允许一方现有并行使解除权,才是上策。C.《日本民法典》第 561 条和中国大陆《合同法》第 410 条规定的任意解除,《德国民法典》第 671 条第 2 项和中国台湾“民法”第549 条规定的任意( 随时) 终止,可能“有很多问题点,内容也不明确”,但这只是需要解决、明确的问题,而非废止任意( 随时) 解除的理由,原因在于无偿委托合同以当事人间的信赖为基础、法律拘束力相对较弱,不宜强拉硬配。解决的方案,可有进一步严格解除的条件、增大损害赔偿的数额等选项。

( 3) 在无偿保管合同场合,保管人故意或重大过失地毁损保管物,或者擅自将保管物交由不负责任的第三人保管等,寄存人享有解除权,可审时度势,行使解除权,将保管物提前取回,避免损失,尤其在保管物具有特殊意义的情况下,更具有积极的价值。

4.《合同法》允许赠与合同的任意撤销 ( 第186 条第 1 款) 、法定撤销( 第 192 条、第 193 条) ,此类撤销在实质上与合同解除相同,而与通常意义上的撤销( 第 54 条) 不同。赠与合同为单务合同或不真正双务合同,法律允许撤销———实质上的解除,就此说来,解除单务合同是有意义的。

韩世远教授不同意上述意见,认为中国《合同法》规定的任意撤销和法定撤销就是赠与的撤销,“立法用语已表明它并不属于赠与合同的解除; 德国民法称之为‘赠与的撤回’( BGB § 530Winderruf der Schenkung) ,并非合同解除。”联系与韩世远教授在物的瑕疵担保责任是否被统合到违约责任责任等问题上的争论,笔者发现韩世远教授特别强调法律用语所起的作用,而笔者时常更关注事物的本质。在辨别合同解除与合同撤销、撤回三个概念和制度的含义和分工上,又遇到这个问题。

其实,韩世远教授自己也没有一以贯之地以法律用语确定概念的含义,如他认为,《合同法》第 111 条的“请求减少价款”应当是“主张减少价款”。[3]8

对于撤销的概念和制度的含义和应用领域,中国《合同法》第 54 条、第 55 条、第 74 条、第 75条等,是将有效的合同作为撤销的对象的,对此,韩世远教授是承认的。[2]155( 300) 只不过他在赠与合同场合没有一以贯之,又说“撤销制度适用的对象是效力不完全的合同; 解除适用的对象则是有效合同。”即便如此,人们不禁要问: 《合同法》规定的赠与撤销针对的是“效力不完全的合同”吗? 解除的对象一律是有效的合同吗? 《最高人民法院关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定( 一) 》( 法释[2010]9 号) 第 5 条、第 8 条等规定已经否定了韩世远教授的看法。

对于撤回的概念和制度的含义和应用领域,不知韩世远教授持何种看法。观察中国《合同法》使用“撤回”的概念,是针对尚未生效的意思表示的,如要约的撤回。遵循此义理解合同的消灭,不宜将已经有效的赠与合同提前消灭称之为赠与合同的撤回。

需要注意,中国《合同法》上的解除,重在提前终止有效的合同,至于是因一方当事人违约而提前终止,还是非因违约而提前终止,甚至是不讲任何原因而随时终止,均在所不问,或者准确地说,那只是合同解除制度内部的类型划分问题。就此说来,《合同法》第 186 条第 1 款、第 192条、第 193 条所称“撤销”,就是合同解除。

最后,韩世远教授仅凭德国民法上的“赠与的撤回”称谓就断定中国《合同法》上赠与的撤销不是赠与合同的解除,在方法论上殊值商榷。继续性合同不因违约而解除,德国民法同样不叫解除,而谓终止,该如何处理呢? 韩世远教授自己仍然称之为合同解除。[2]448退一步说,假如中国民法完全沿袭德国民法而来,每项制度、规则及其理论都一一继受,依据德国民法关于“赠与的撤回”的设计来认定中国《合同法》第 186 条第 1款、第 192 条、第 193 条所称“撤销”绝非合同解除,尚有一定的说服力; 但在中国《合同法》及其理论系借鉴了多国和地区的民法及其理论,以及若干国际法律文件精神及规定的事实面前,拥有相当的中国元素的情况下,却以德国民法的称谓来解释中国《合同法》第 186 条第 1 款、第 192条、第 193 条所称“撤销”,显然难以服人。看来,以他国和地区的民法及其理论的称谓、设计等来反驳他人的观点,证成自己的见解,时常是凭其主观好恶来决定的。

不得不再次指出,韩世远教授再次地用境外某个国家或地区的民法及其学说来直接界定中国现行法及其理论上的概念(注:韩世远教授在解释《合同法》第 66 条、第 67 条涉及的“已届履行期”时,就单一地依据日本民法及其学说所持已届履行期系指履行期届至,来认定中国《合同法》第 66 条、第 67 条涉及的已届履行期为履行期届至。见韩世远: 《合同法总论》( 第 3 版) ,286 页,北京,法律出版社,2011。),是不妥当的。笔者重申,中国《合同法》并不是依据德国民法制定的,对中国《合同法》制度及规定的解释,不得直接依据德国民法及其学说。不过,如果我们通过介绍、分析、论证德国民法及其学说合理、正确,来说明中国法的规定如此解释,可使中国法自洽,符合中国实际,倒是可取的路径及方法。

5.《合同法》第 195 条规定: “赠与人的经济状况显著恶化,严重影响其生产经营和家庭生活的,可以不再履行赠与义务。”其中所谓“不再履行赠与义务”,如果是终局的状态,实际是解除赠与合同,在赠与人明确表示了解除的意思时尤其如此。这样认定,完全符合上文“4) ”最后关于中国现行法上合同解除的界定,结论可靠。

关于印发六盘水市行政审批电子监察暂行办法的通知

贵州省六盘水市人民政府办公室


关于印发六盘水市行政审批电子监察暂行办法的通知

市府办发〔2010〕138号


各县、特区、区人民政府,各经济开发区管委会,市人民政府各部门、各单位,省属驻市有关单位:
  《六盘水市行政审批电子监察暂行办法》已经市人民政府第53次常务会议研究同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。


  二○一○年十一月十日


  六盘水市行政审批电子监察暂行办法


  第一条 为规范行政审批电子监察工作,加强对行政审批行为的监督,推进电子政务建设,改善行政管理,提高审批效率,根据《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国行政监察法》等有关法律、法规、规章,按照六盘水市《关于全面加强机关效能建设进一步优化经济社会发展软环境的实施意见》、《六盘水市市级政务服务工作管理办法》的要求,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 行政审批监察系统包括六盘水市级行政审批电子管理系统(以下简称“审批系统”)、六盘水市级电子监察系统(以下简称“监察系统”)、六盘水市人民政府政务服务中心网站(以下简称“中心网站”)3个部分,是六盘水市电子政务的组成部分。
  第三条 本办法所称的行政审批是指纳入市级行政审批监察系统管理的行政许可、非行政许可审批和服务事项。
  本办法所称行政审批电子监察(以下简称“电子监察”),是指监察机关运用监察系统对审批单位纳入审批系统管理的行政审批事项办理全过程实施同步监督,开展实时监控、预警纠错、绩效评估以及提供信息服务等活动的总称。
  第四条 监察机关运用监察系统主要开展以下工作:
  (一)实时监督审批单位及其工作人员实施行政审批的行为;
  (二)监督行政审批信息网上公开工作;
  (三)预警和纠正审批单位及其工作人员的违规审批行为;
  (四)受理网上行政审批投诉。
  第五条 监察机关在开展电子监察工作时,主要对行政审批的以下内容进行监督:
  (一)受理、承办、审核、督办、办结行政审批的情况;
  (二)网上公布行政审批事项、依据、条件、数量、程序、期限以及需要提交的材料目录和申请书示范文本的情况;
  (三)行政审批收费的情况;
  (四)监察机关应当监督的其他审批行为。
  第六条 审批单位有下列情形之一的,监察机关可视情况进行核实,以确定是否存在违规审批行为:
  (一)作出不予受理决定的;
  (二)作出不予批准决定的;
  (三)不一次告知申请人需补齐补正的申请材料内容的;
  (四)因行政审批引起行政复议或行政诉讼的;
  (五)行政审批被撤销的;
  (六)其他需要核实的审批行为。
  第七条 审批单位有下列情形之一的,监察机关可以通过监察系统发出黄色纠错信号:
  (一)对符合法定条件的行政审批申请不予受理的;
  (二)对申请人提交的行政审批申请超过期限作出行政审批决定的;
  (三)超过期限将初步审查意见和全部申请材料报送上级行政机关的;
  (四)应当公示的材料,未按规定公示的;
  (五)申请人提交的申请材料不齐全、不符合法定形式,不一次告知申请人必须补齐补正的;
  (六)不受理申请或者不予审批,未依法说明理由的;
  (七)不向申请人提供行政审批申请书格式文本的;
  (八)不按规定公开审批结果的;
  (九)应当颁发行政审批证件,不向申请人颁发的;
  (十)在受理、审查、决定行政审批时,未向申请人、利害关系人履行法定告知义务的;
  (十一)在审批系统中录入的信息与实际工作不一致的;
  (十二)对违法审批行为的投诉举报,不及时处理的;
  (十三)违反行政审批监察系统使用和维护相关规定的;
  (十四)其他违规审批、情节轻微的情形。
  第八条 审批单位有下列情形之一的,监察机关可以通过监察系统直接发出红色纠错信号:
  (一)擅自实施已取消或者停止实施的行政审批事项的;
  (二)擅自取消或者停止实施法定行政审批事项的;
  (三)擅自更改已公布的行政审批程序或条件等内容的;
  (四)对符合法定条件的申请人不予行政审批的;
  (五)对不符合法定条件的申请人准予行政审批或者超越法定职权作出决定的;
  (六)应当根据听证结果作出行政审批决定,不根据听证结果作出行政审批决定的;
  (七)应当根据招标、拍卖结果或者考试成绩择优作出行政审批决定,未经招标、拍卖或者考试,或者不根据招标、拍卖结果或者考试成绩择优作出行政审批决定的;
  (八)应当根据检验、检测、检疫的结果作出行政审批决定,未经检验、检测、检疫,或者不根据检验、检测、检疫的结果作出行政审批决定的;
  (九)擅自改变已经生效的行政审批决定的;
  (十)擅自收费、不按照法定项目和标准收费或者违法收取抵押金、保证金的;
  (十一)在1个工作日内未能改正黄色纠错信号错误的;
  (十二)其他违规审批、情节严重的情形。
  第九条 1年内,被发出黄色纠错信号2次或红色纠错信号1次的审批单位,由监察机关责令作出书面检查;被发出黄色纠错信号4次或红色纠错信号2次的审批单位,由监察机关在全市通报批评;被发出黄色纠错信号6次以上或红色纠错信号3次以上的审批单位,由监察机关对审批单位主要领导进行诫勉谈话。
  审批单位有被发出黄色或者红色纠错信号的情形,除前款规定的处罚外,同时需要追究其他责任的,依法依纪追究责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法处理。
  第十条 市监察局会同市政府政务服务中心,不定期对审批单位行政审批监察系统使用情况进行督查,对未按要求将审批事项纳入审批系统的或者已纳入审批系统但未在审批系统上办理的,查实后,依据相关规定对审批单位主要领导及相关责任人实施问责。
  第十一条 市监察局对中心网站上的投诉进行登记和统计,对受理的投诉件10个工作日内办理完毕。
  转送办理并要求报送结果的,各审批单位应在10个工作日内办结并将结果报监察机关。
  属于实名投诉的,办理机关应将办理结果及时反馈投诉人。
  第十二条 市监察局会同市政府政务服务中心利用监察系统,适时对审批单位进行行政审批绩效测评(绩效测评量化指标另行文)。绩效测评的内容主要是:
  (一)行政审批受理、承办、审核、督办、办结的情况;
  (二)行政审批信息网上公开的情况;
  (三)行政审批收费的情况;
  (四)对审批事项履行监督检查职责的情况;
  (五)行政审批数据报送的情况;
  (六)行政审批网上投诉处理的情况;
  (七)行政审批责任追究的情况;
  (八)行政审批相对人对行政审批服务的满意情况;
  (九)反映行政审批绩效的其他情况。
  第十三条 绩效评估的结果在一定范围内采取适当形式予以公布。市监察局对绩效评估结果进行分析,对发现的行政审批中存在的问题及时反馈相关审批单位,重大问题向市人民政府专题报告。
  第十四条 本办法由市监察局组织实施并负责解释。
  第十五条 本办法自2010年12月15日起施行。




杭州市市区房改房上市交易管理试行办法

浙江省杭州市住房制度改革办公室


杭州市市区房改房上市交易管理试行办法
杭州市住房制度改革办公室
杭房改(1999)第6号文



第一条 为了贯彻落实《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革促进住宅建设发展的通知》,规范已购公有住房和经济适用住房的上市交易行为,促进房地产市场发展,盘活存量住房,满足居民改善居住条件的需要,根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》及有关规定,特制定本试行办法。
第二条 本办法所称的房改房包括:
(一)职工、居民按房改政策规定的成本价购买的公有住房。
(二)职工、居民按市政府规定的有关优惠政策购买的经济适用住房(安居房、解困房)等。
(三)国家扶持、单位资助、个人集资合作建造的住房。
第三条 上市交易的房改房必须取得房屋所有权证、土地使用权证和契证,权属清晰。
出售在学校校园、工矿作业区域内的房改房,在同等条件下,原产权单位享有优先购买权。
第四条 有下列情况之一的房改房暂缓上市:
(一)已列入近期规划改造范围,户籍已冻结并取得房屋拆迁许可证的房改房。
(二)擅自改变房屋使用性质的房改房。
(三)党政领导干部购买或集资建造的超过面积控制标准的房改房。
(四)购房贷款尚未还清,所有权已设定抵押且未经抵押权人书面同意转让的房改房,经抵押权人同意转让的除外。
(五)职工原购公有住房时,经市房改办批准,与原售房单位在公有住房(换购房)买卖协议书中有其他约定条件的,从其约定。
(六)法律、法规以及市以上人民政府规定其他不宜出售的房改房。
第五条 房改房上市交易的形式包括:转让(包括买卖、交换、赠与或其他合法方式)、抵押和租赁。
房改房转让时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
第六条 房改房上市交易实行准入制度,按照“先评估,后交易”的原则办理。
第七条 职工、居民的房改房上市交易,不得造成该户职工家庭新的住房困难,交易后该户不得再按成本价购买公有住房、不得再购买或租用政府优惠价格供应的其它住房。
第八条 职工、居民转让房改房按下列程序办理:
(一)由卖方向市房改办提出申请,领取并如实填写由杭州市住房制度改革办公室统一印制的《杭州市市区房改房上市交易申请审批表》,经卖方及配偶所在单位和原产权单位出具有关证明意见后,提交下列有效证件:
1.夫妻双方身份证及户籍证明复印件;
2.房屋所有权证原件、土地使用权证、契证复印件;
3.夫妻双方现有职级证明;
4.同户籍居住成年人共同签字同意转让的书面意见;
5.原购买公有住房或安居房、集资建房买卖协议书。
(二)市房改办负责对房改房上市交易申请的审核。在接受申请后,在5个工作日内完成核验有关证件。如申请上市的房改房不属上市范围的,应将审查决定的意见及时通知申请人;如同意上市,出具准予其上市交易的书面文件。
(三)市土地管理局在5个工作日内完成土地权属审查。
(四)凡符合上市交易条件的准予上市交易的房改房,由卖方向具有资质的评估机构申请住房价格评估。
(五)买卖双方签订契约。
(六)由买卖双方向市房地产交易管理所办理交易手续并提交《杭州市市区房改房上市交易申请审批表》和房屋价格评估书,由市房管局房地产交易所核实申报价格。
(七)买卖双方按本办法第九条规定缴纳有关税费。
(八)买方在办理完交易过户手续后25个工作日内,向市房地产管理局领取房屋所有权证;市土地管理局在25个工作日内按照法定程序完成申请办理土地使用权证的变更手续。
第九条 职工、居民转让房改房,应按规定缴纳下列税费:
(一)土地收益金。暂按成交金额的1%(低于评估价的按评估价,下同)由卖方缴纳。
(二)根据现行税法对营业税、城建税、教育费附加,按成交金额的5.55%(简称综合税率),由卖方缴纳。
(三)契税。按成交金额的3%计征,由买方缴纳。
(四)印花税。按成交金额的0.1%,由买卖双方各负担50%。
(五)房改房首次上市交易,免收交易手续费。
第十条 职工、居民出售房改房的收入,在按本办法第九条规定交纳税费后归个人所有。原售房单位和个人缴纳的住房共用部位和公用设施维修基金的管理按有关规定执行。
第十一条 职工、居民出售房改房时,应在办理交易手续的同时,按本办法第九条第二款的规定缴纳税款。该项税款须按有关规定及时缴交入库。
自交易之日起,至新购买住房交易过户或预(销)售商品房合同备案之日止,对前、后一年内重新购买的住房,且已按前款规定足额纳税的,其相当于税款金额部分可以区分不同情况进行处理:(一)新购房价款大于或等于出售房款的,予以全额退还;(二)新购房价款低于出售房款的,相当于新购房价款部分予以退还。除此以外,为鼓励房改房上市交易,市财政给予按转让房改房成交金额1%的补贴。
职工、居民申请退还上述款项时,应凭原始纳税凭证、新购住房付款凭证或预(销)售商品房合同,到市房地产交易管理所申请办理退款确认手续。办妥新购住房交易手续后,持经确认的退款凭证,到市房地产交易管理所办理退款。
市房地产交易管理所办理退款所需资金数额,由市财政按收支两条线的管理原则予以拨付。
第十二条 职工、居民的房改房与房地产开发企业的商品房进行置换,房改房按评估价计价,缴纳1%的土地收益金。商品房按物价部门批准的价格计价。置换住房应交税费按本办法第九条、第十一条和现行政策的规定办理。
房地产开发企业置换所得的房改房,可作为商品房出售。
第十三条 房改房相互交换、房改房与公房交换、房改房与私房交换,在办理交易过户手续时,应各自按交易金额的1%缴纳土地收益金。交换住房应交税费按本办法第九条、第十一条的规定办理。
第十四条 职工、居民的房改房可以设定抵押权。抵押人不能按期履行债务时,抵押权人有权依法处理所抵押的房改房,所得的价款在按本办法第九条规定缴纳税费后,优先受偿。
第十五条 出租房改房按《浙江省房屋租赁管理条例》、《杭州市房地产交易市场管理暂行办法》的规定办理有关手续,并缴纳相关税费。
租金收入在扣除相关税费后归个人所有。
第十六条 房改房上市交易的职工及所在单位必须如实反映情况和提供证明。凡不如实反映情况或提供虚假证明的,一经发现,除追究直接当事人及所在单位责任外,还应视情节轻重,给予单位主要负责人相应的党纪、政纪处分及经济处罚。
违反本办法第四条的规定,将不准上市出售的房改房上市出售的,处以10000元以上30000元以下的罚款。
第十七条 违反本办法第七条的规定,将已购房改房上市出售后,该户家庭又以非法手段按照成本价购买公有住房或政府提供优惠政策住房的,由房地产行政主管部门责令退回所购房屋,不予办理产权登记手续,并处以10000元以上30000元以下罚款或者按照商品市场价格补齐房价款,并处以10000元以上30000元以下罚款。
第十八条 各有关部门对房改房上市交易要按规定严格审查。工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第十九条 本试行办法只适用于房改房首次进入市场,房改房转让以后再次进入市场交易的,按有关私房交易管理规定办理。
第二十条 本试行办法由市住房制度改革办公室负责解释。
第二十一条 本试行办法自公布之日起试行。


1999年6月11日