房改房的产权人要求同住人腾房需要慎重对待

原告要求被告腾房，主要理由是取得了居住房屋的所有权，以所有权人身份要求被告腾房，从全案客观事实判断，双方之间的争议主要在于法律适用方面，裁判时即考虑国务院关于房改的政策，又考虑被告的基本人权保障，根据涉案房屋的权源，正确合理地做出裁判。被告一家人长期居住在涉案房屋内，是共同居住人，1997年9月被告与房地产经营开发公司订立《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，此协议第二条确定被告为被安置人；第三条第2项内容确定“过渡期至1999年9过渡期满后安置到一号楼2门501房”。被告以拆迁被安置人的身份居住，其中之一的居住人未成年，在居住房所在地的学区内接受义务教育，未成年人的法定居住权应当得到保护。

2、前后两个拆迁政策对被安置人权利有不同规定：

原、被告共同居住期间，原告通过房改政策取得涉案房屋的所有权，这种情况下，原告能否依据自己是所有权人，就可以独自使用已购拆迁安置房，并主张被告腾让，从现有法律法规政策查知，原告的诉讼请求不能得到支持，北京市第二中级人民法院靳起、盛蔚编写的《公房、房改房及经济适用住房纠纷案例答疑》中明确，已购拆迁安置房的购买人不得独自使用，无权要求同住人搬离此房，已购公有住房属于特殊房屋，带有政策性、福利性和保障性功能，涉案房屋的来源不同于商品房和普通私房，所以，其产权的确定也有别于商品房和普通私房，通过来源最终确定使用权。
本案拆迁发生于1997年，根据旧版拆迁条例规定，拆迁必须兼顾被拆迁房屋的所有人和使用人，所以，虽然原告后来以成本价购买了诉争房屋，但这房屋中还有被告一家的安置利益，现原告要求独自享有排他使用权，法院不应予以支持。按照常理，所有权人对所有物享有占有、使用、收益、处分的权利，但是本案诉争的房屋属于拆迁安置的公有房屋，由于其来源特殊，其所有权的行使也不同于一般的私有房屋，虽然产权人写的是原告，但其中还有被告一家的居住使用权利，原告不能独自享有排他使用权。

北京市高级法院的司法指导意见对此有明确规定，相关法院的司法判例针对公有住房人取得所有权后，要求同住人搬离的诉讼请求均未获法律支持。
被告人依据拆迁安置补偿协议的规定居住涉案房屋，并承担了装修、家具、电器等基本费用，十多年来被告一直维护管理此房居住至今。2002年公租房成本价房改时被告出资购买，被告居住状况未发生变化。

3、已购公有住房是国家关于公房管理的特殊制度，性质上是国家分配的一种福利。公正妥善的裁处房改房产权人与共居人之间的争议，必须以国务院房改配套政策为大前提，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（十八）规定，职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行。《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第3条、第4条规定，承租户购买公有住宅楼房实行限量，购房人购买承租公房按家庭人口计算。足见国务院及北京市政府规定，公有住房的销售对象是承租公房的整个家庭，并以家庭成员同意购买为前提，一个家庭只能享受一次，不是承租方个人。公有住房的出售对象具有特定性，购房主体是城市承租公有住房的家庭成员，带有很强的政策性，这是公有住房的福利性决定的。原告机械地以“取得产权就有权根据自己的意愿撵走非产权人”的思维是错误的，与国务院房改政府及保障困难家庭居住条件若干规定相背离。原告的主张于法有悖，根据《城市公有住房管理规定》第28条、《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》第12条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第119条规定可见，公有房屋居住权是特定的同住的权利，北京高院给北京市第二中级人民法院民一庭（关于居住权的答复）称：你庭关于刘士奎与刘鸿宇、刘景、王立红财产权属纠纷一案如何使用法律的请示收悉。经研究认为，根据《城市公有住房管理规定》以及我国公有住房租赁、拆迁、出售的相关政策，承租、购买公有住房是国家分配给职工的一种社会福利，此种福利的享有人不仅包括承租人，还包括与其共同居住的家庭成员。因此，在本案中，刘毅享有诉争房屋的居住权，王立红。刘鸿宇作为刘毅的配偶和子女与刘毅同住亦属该房屋的共居人，刘士奎无权要求刘毅等腾房。刘士奎在以成本价取得该房屋产权之后，本应有权向刘毅收取一定的房屋使用费，但由于刘士奎与刘毅并未就房屋使用费达成协议，且双方之间不属一般意义上的房主房客关系，故对刘士奎请求刘毅腾房和补付此前的房屋使用费的请求可不予支持。对于今后的房屋使用费，双方但是人应通过协商确定，协商不成，可另行解决。－－北京市高级人民法院民一庭对北京市第二中级人民法院民一庭请示的刘士奎与刘鸿宇、刘毅、王立红财产权属纠纷案的答复（2003年9月2日）。

4、从执法统一及未来执行可操作性出发，符合正义及现代法制精神，需要保障被告及未成年人的居住条件：北京市东城区人民法院（2003）东民初字第00888号民事判决、北京市第二中级人民法院（2003）二中民终字第04272号民事裁定：北京市东城区人民法院经审理确认，公民的合法权益受法律保护，本案中，讼争方房虽由谢考进承租，但谢会来、德荣丽作为谢考进的共居人，对讼争房享有居住权，现谢考进让谢会来、德荣丽搬离，对此共居人谢会来、德荣丽明确表示不同意，且二人在本市无其他住房，并不具备腾房条件，故谢考进要求谢会来、德荣丽腾房理由不足，本院不予支持，据此判决驳回谢考进的诉讼请求，判决后谢考进不服，持原诉请求及理由上诉到北京市第二中级人民法院，后撤回上诉。
类案的客观事实表明，诉争房由公房转为产权房，原被告以较小的对价取得房屋产权，共同居住人不能成为房屋的所有权人，不能因此排斥被告及未成年女儿在房屋内的居住的权利。

基于维持公民基本居住之最低保障，确保被告谋生之需求等基本人权及豁免政策考量，原告不得要求被告搬离。

世界不同法域国家和地区，一般都明确规定“保障基本人权所必需的居住房屋豁免执行”（摘自最高院民商事疑难案件裁判观点），尽量将住房人的痛苦降到最低，不允许对不动产过度执行。
虽然被告诉求的居住权未得支持，但并不等于被告放弃居住权，不能因为居住权被驳回，这必然得出腾房的结论，居住权未得到支持与腾房主张之间，不是非黑即白的对立关系，司法诉讼是解决实际问题为目的，以保障基本人权和平衡利益关系为目标。
所有权人对占有人提起物权保护之诉，占有人同时对所有权人提起占有保护抗辩，就会出现法律保护何方的问题，被告通过公房承租及拆迁安置获得的居住资格，属于善意占有应当优先得到保护，否则，无疑是肯定所有人可以用违背基本要权的方式取回所有物，显然与禁止私立原则不符合。占有与本权之间互不妨碍，各自独立，本权给占有人造成损害的，应当承担赔偿责任，占有人给本权人造成损害的，亦应当予以赔偿，最终应依据占有人与本权人之间的法律关系决定归属，法律在维护秩序和保护权利之间实现其价值目标的平衡（转载请注明出处）

张生贵二0一二年四月二十日

中国 土库曼斯坦


中华人民共和国和土库曼斯坦联合声明


　　2006年4月3日，国家主席胡锦涛与来访的土库曼斯坦总统尼亚佐夫签署了《中华人民共和国和土库曼斯坦联合声明》。全文如下：

　　中华人民共和国和土库曼斯坦联合声明

　　一、应中华人民共和国主席胡锦涛的邀请，土库曼斯坦总统萨·阿·尼亚佐夫2006年4月2日至7日对中华人民共和国进行了国事访问。

　　两国元首就进一步发展双边关系及共同关心的国际和地区问题进行了富有成果的会谈，达成广泛共识。

　　二、双方一致认为，中土传统友谊是宝贵财富。中土友好符合两国和两国人民的共同愿望和根本利益，也有利于促进地区和世界的和平与发展。

　　三、双方全面回顾了中土建交14年来双边关系的发展历程，高度评价两国各领域合作取得的成果，愿继续保持和开展包括高层在内的各级别交往，积极落实双方业已达成的各项协议，扩大两国在政治、经贸、能源、人文等领域的交流与合作，将中土关系提高到新的水平。

　　四、土方重申奉行一个中国政策，强调中华人民共和国政府是代表全中国的唯一合法政府，台湾是中国领土不可分割的一部分。土方反对包括“法理台独”在内的任何形式的“台湾独立”，反对制造“两个中国”或“一中一台”的企图，反对台湾加入任何必须由主权国家参加的国际组织。土方不与台湾建立任何形式的官方关系和进行官方往来。中方对土方这一原则立场表示高度赞赏。 中方重申支持土库曼斯坦为维护国家独立、主权和领土完整、发展民族经济、保持国内稳定所作的努力。支持土方奉行永久中立的外交政策，认为这对保持地区局势健康稳定发展具有积极意义。

　　五、中土两国不允许第三国利用本国领土损害另一方的国家主权、安全和领土完整。

　　双方不允许在本国领土上成立和存在旨在损害另一方主权、安全和领土完整的组织和团体。

　　六、双方决定进一步采取有效措施，深入挖掘经贸合作潜力，发挥互补优势，不断提高合作水平。双方表示将进一步改善贸易和投资环境，积极支持两国企业在对方国家开展生产和经济贸易活动。

　　双方愿在平等互利基础上优先拓展能源、电信、机电、纺织、化工、基础设施等领域的合作。

　　七、双方重申加强两国能源领域合作符合双方利益，将采取切实措施深化这一合作。两国有关部门将加快研究和实施中土天然气管道项目，支持中方企业参与土天然气领域的勘探开发。

　　八、双方指出，恐怖主义、分裂主义、极端主义是本地区安全与稳定的主要威胁。此次访问期间签署的《中华人民共和国和土库曼斯坦关于打击恐怖主义、分裂主义、极端主义的合作协定》，对指导双方在安全领域开展有效合作，打击地区“三股势力”具有重要意义。

　　双方认为，打击“东突”恐怖势力是国际反恐斗争的重要组成部分。双方将根据上述协定，加强两国执法安全部门的协作，共同打击包括“东突”在内的一切形式的恐怖主义，维护两国及本地区的和平与安宁。

　　九、双方认为，人权具有普遍性，各国应尊重《世界人权宣言》中规定的人权和基本自由，根据本国国情促进保障和维护人权，在平等和相互尊重的基础上通过对话与合作解决分歧。国际人权保护应建立在坚定维护各国主权平等和不干涉内政的原则基础之上。

　　十、双方认为，当前国际形势继续发生深刻复杂的变化，和平与发展仍是当今时代主题。只有以公认的国际法原则和准则为基础，在公正、合理的国际政治经济秩序下，才能解决人类面临的问题。应充分保障各国根据本国国情选择发展道路的权利、平等参与国际事务的权利和平等发展的权利。必须和平解决分歧与争端，不采取单边行动，不采取强迫政策，不使用武力或以武力相威胁。

　　十一、双方强调，联合国是世界上最具普遍性、代表性和权威性的国际组织，其地位和作用不可替代。联合国的改革应当是全方位和多领域的，目的是加强联合国在国际事务中的主导作用，提高效率，增强应对新挑战与威胁的能力。推进改革应以协商一致原则为基础，充分体现广大成员国的共同利益。

　　十二、尼亚佐夫总统邀请胡锦涛主席对土库曼斯坦进行国事访问，胡锦涛主席感谢邀请，并表示将在双方方便的时候访问土库曼斯坦。

中华人民共和国主席 　土库曼斯坦总统
胡锦涛　 萨·尼亚佐夫
2006年4月3日于北京