上海市


上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法



第一条 为加强对本市物业管理的日常管理，促进物业管理有序发展，提高物业管理的整体水平，根据国家和市政府的有关规定，结合本市实际情况制定本暂行办法。
第二条 本市范围内经营物业管理的企业均适用本办法。
第三条 物业管理企业分为专营企业与兼营企业。专营企业是指以物业管理为主营项目，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能独立承担民事责任，具有企业法人资格的企业。兼营物业是指以其他经营项目为主，兼营物业管理（如房地产开发企业兼营物业管理），或者不能独立承担
民事责任，不具备企业法人资格的分公司。
第四条 专营企业可按本办法规定申报资质等级。兼营企业暂不定资质等级。专营企业中未实际实施物业管理或者不够等级条件的也暂不定资质等级。
第五条 上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市物业管理的行政主管部门。浦东新区综合规划土地局，各区县房屋土地管理局、房产管理局，崇明县建设委员会（以下简称各区县房管部门）是本区域内物业管理的行政主管部门，业务上受市房地局的领导。
各类物业管理企业的日常行政管理由注册地的区县房管部门负责。各类物业，包括非注册地的物业的日常行政管理由所在地的区县房管部门负责。
第六条 物业管理企业按资质条件划分为一、二、三级。
（一）一级物业管理企业需具备的条件：
1．管理物业规模一般在50万平方米以上，或者管理涉外物业在20万平方米以上；
2．管理物业的类型三种以上，或管理涉外物业两种以上。
物业类型是指多层、高层住宅、公寓、别墅、商住楼、办公楼、商场、厂房等以及其他特种房屋（下同）；
3．管理的物业须有两个以上为优秀小区或者大厦，且所管的物业达标面在50％以上；
4．企业经理或者常务副经理须从事专业物业管理工作3年以上；
5．具有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上；
6．企业经营年限须在3年以上；
7．企业注册资本100万元以上（含100万元）。
（二）二级物业管理企业需具备的条件：
1．管理规模一般在20～50万平方米，或者管理涉外物业在5～20万平方米；
2．管理物业的类型两种以上或管理涉外物业；
3．管理的物业须有一个以上为优秀小区或大厦，所管的物业达标面在30％以上；
4．具有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上；
5．企业经营年限须在2年以上；
6．企业注册资本50万元以上（含50万元）。
（三）三级物业管理企业须具备的条件：
1．管理物业规模一般在3～20万平方米，或者管理涉外物业在1～5万平方米；
2．有中级专业技术职称3人以上；
3．企业注册资本10万元以上（含10万元）。
（四）管理物业规模3万平方米以下或涉外物业1万平方米以下的暂不定级。
第七条 物业管理优秀和达标小区、大厦的评定标准依据市房地局《关于评选本市1995年度优秀物业管理企业的通知》（沪房地〔1995〕715号）中物业管理示范小区评比标准、物业管理示范写字楼评比标准，评分分值在80分以上为达标小区或大厦，评分分值在90分以
上为优秀小区或大厦。
第八条 优秀小区、大厦的评定工作，由市房地局每两年进行一次。
达标小区、大厦的评定工作，由区、县房管部门每年进行一次。
第九条 物业管理企业资质备案与核发资质等级证书同步进行，原已核发资质证书的企业，按本办法规定重新申报资质等级，核发等级证书。
第十条 外商独资、中外合资、合作的物业管理企业的资质等级向市房地局申报，由市房地局审批。
内资物业管理企业的资质备案和资质等级向注册地的区县房管部门申报，其中符合一级资质条件的由区县房管部门初审后报市房地局审批，二级以下资质等级由区县房管部门审批。
经审批确认资质等级的企业，由审批部门颁发相应等级的《上海市物业管理企业资质等级证书》。暂不定级的企业（包括兼营企业），核发“无级”资质等级证书。资质等级证书由市房地局统一编号，统一盖章。
第十一条 物业管理企业申办资质备案和资质等级须提交下列文件或者资料：
1．工商行政管理部门核发的企业法人营业执照；
2．公司经理聘任书；
3．中级以上职称人员的证书或证明材料；
4．上海市物业管理企业资质等级申报表；
5．公司的管理章程、管理合同；
6．根据资质等级条件所需其他材料。
第十二条 经审批确认的资质等级有效期两年。两年后由原审批确认部门对企业等级进行复评，重新审核确认企业等级。
第十三条 对无正当理由超过期限不备案、不申办资质等级的，责令其限期申报备案，或建议由工商行政管理机关取消其物业管理经营资格。
第十四条 有下列情况之一的，区县房管部门有权限期整改，同时可以或者建议该物业管理企业资质等级审批部门降低其资质等级，直至取消其经营资质：
1．不履行物业管理合同及管理办法规定义务的；
2．管理制度不健全，管理混乱，业主、住户投诉较多的；
3．被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不认真整改的；
4．利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公共设施用途的；
5．对于业主、住户投诉置之不理，又不服从行政主管部门监督的；
6．因管理失职，造成重大事故的。
第十五条 对取消物业管理经营资质的企业，其原管理的物业由业主委员会另聘物业管理企业。
第十六条 企业开业两年内仍未实际实施物业管理的，复评时不再核发物业管理资质等级证书。
第十七条 已取得资质等级证书的物业管理企业，如有更名、分立、合并等变更事项，应按本办法规定重新申报，并交回原资质等级证书。
第十八条 物业管理企业如发生破产、撤销，注销营业执照后，应向物业管理主管部门交回资质等级证书。
第十九条 本办法由市房地局负责解释。
第二十条 本办法自1996年9月1日起施行。



1996年9月1日
国务院


国务院关于发布实施《促进产业结构调整暂行规定》的决定

国发〔2005〕40 号


各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
　　《促进产业结构调整暂行规定》（以下简称《暂行规定》）已经2005年11月9日国务院第112次常务会议审议通过，现予发布。
　　制定和实施《暂行规定》，是贯彻落实党的十六届五中全会精神，实现“十一五”规划目标的一项重要举措，对于全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，进一步转变经济增长方式，推进产业结构调整和优化升级，保持国民经济平稳较快发展具有重要意义。各省、自治区、直辖市人民政府要将推进产业结构调整作为当前和今后一段时期改革发展的重要任务，建立责任制，狠抓落实，按照《暂行规定》的要求，结合本地区产业发展实际，制订具体措施，合理引导投资方向，鼓励和支持发展先进生产能力，限制和淘汰落后生产能力，防止盲目投资和低水平重复建设，切实推进产业结构优化升级。各有关部门要加快制定和修订财税、信贷、土地、进出口等相关政策，切实加强与产业政策的协调配合，进一步完善促进产业结构调整的政策体系。各省、自治区、直辖市人民政府和国家发展改革、财政、税务、国土资源、环保、工商、质检、银监、电监、安全监管以及行业主管等有关部门，要建立健全产业结构调整工作的组织协调和监督检查机制，各司其职，密切配合，形成合力，切实增强产业政策的执行效力。在贯彻实施《暂行规定》时，要正确处理政府引导与市场调节之间的关系，充分发挥市场配置资源的基础性作用，正确处理发展与稳定、局部利益与整体利益、眼前利益与长远利益的关系，保持经济平稳较快发展。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　国　务　院
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○五年十二月二日



促进产业结构调整暂行规定

第一章　总 则

　　第一条　为全面落实科学发展观，加强和改善宏观调控，引导社会投资，促进产业结构优化升级，根据国家有关法律、行政法规，制定本规定。
　　第二条　产业结构调整的目标：
　　推进产业结构优化升级，促进一、二、三产业健康协调发展，逐步形成农业为基础、高新技术产业为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的产业格局，坚持节约发展、清洁发展、安全发展，实现可持续发展。
　　第三条　产业结构调整的原则：
　　坚持市场调节和政府引导相结合。充分发挥市场配置资源的基础性作用，加强国家产业政策的合理引导，实现资源优化配置。
　　以自主创新提升产业技术水平。把增强自主创新能力作为调整产业结构的中心环节，建立以企业为主体、市场为导向、产学研相结合的技术创新体系，大力提高原始创新能力、集成创新能力和引进消化吸收再创新能力，提升产业整体技术水平。
　　坚持走新型工业化道路。以信息化带动工业化，以工业化促进信息化，走科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、安全有保障、人力资源优势得到充分发挥的发展道路，努力推进经济增长方式的根本转变。
　　促进产业协调健康发展。发展先进制造业，提高服务业比重和水平，加强基础设施建设，优化城乡区域产业结构和布局，优化对外贸易和利用外资结构，维护群众合法权益，努力扩大就业，推进经济社会协调发展。

第二章　产业结构调整的方向和重点

　　第四条　巩固和加强农业基础地位，加快传统农业向现代农业转变。加快农业科技进步，加强农业设施建设，调整农业生产结构，转变农业增长方式，提高农业综合生产能力。稳定发展粮食生产，加快实施优质粮食产业工程，建设大型商品粮生产基地，确保粮食安全。优化农业生产布局，推进农业产业化经营，加快农业标准化，促进农产品加工转化增值，发展高产、优质、高效、生态、安全农业。大力发展畜牧业，提高规模化、集约化、标准化水平，保护天然草场，建设饲料草场基地。积极发展水产业，保护和合理利用渔业资源，推广绿色渔业养殖方式，发展高效生态养殖业。因地制宜发展原料林、用材林基地，提高木材综合利用率。加强农田水利建设，改造中低产田，搞好土地整理。提高农业机械化水平，健全农业技术推广、农产品市场、农产品质量安全和动植物病虫害防控体系。积极推行节水灌溉，科学使用肥料、农药，促进农业可持续发展。
　　第五条　加强能源、交通、水利和信息等基础设施建设，增强对经济社会发展的保障能力。
　　坚持节约优先、立足国内、煤为基础、多元发展，优化能源结构，构筑稳定、经济、清洁的能源供应体系。以大型高效机组为重点优化发展煤电，在生态保护基础上有序开发水电，积极发展核电，加强电网建设，优化电网结构，扩大西电东送规模。建设大型煤炭基地，调整改造中小煤矿，坚决淘汰不具备安全生产条件和浪费破坏资源的小煤矿，加快实施煤矸石、煤层气、矿井水等资源综合利用，鼓励煤电联营。实行油气并举，加大石油、天然气资源勘探和开发利用力度，扩大境外合作开发，加快油气领域基础设施建设。积极扶持和发展新能源和可再生能源产业，鼓励石油替代资源和清洁能源的开发利用，积极推进洁净煤技术产业化，加快发展风能、太阳能、生物质能等。
　　以扩大网络为重点，形成便捷、通畅、高效、安全的综合交通运输体系。坚持统筹规划、合理布局，实现铁路、公路、水运、民航、管道等运输方式优势互补，相互衔接，发挥组合效率和整体优势。加快发展铁路、城市轨道交通，重点建设客运专线、运煤通道、区域通道和西部地区铁路。完善国道主干线、西部地区公路干线，建设国家高速公路网，大力推进农村公路建设。优先发展城市公共交通。加强集装箱、能源物资、矿石深水码头建设，发展内河航运。扩充大型机场，完善中型机场，增加小型机场，构建布局合理、规模适当、功能完备、协调发展的机场体系。加强管道运输建设。
　　加强水利建设，优化水资源配置。统筹上下游、地表地下水资源调配、控制地下水开采，积极开展海水淡化。加强防洪抗旱工程建设，以堤防加固和控制性水利枢纽等防洪体系为重点，强化防洪减灾薄弱环节建设，继续加强大江大河干流堤防、行蓄洪区、病险水库除险加固和城市防洪骨干工程建设，建设南水北调工程。加大人畜饮水工程和灌区配套工程建设改造力度。
　　加强宽带通信网、数字电视网和下一代互联网等信息基础设施建设，推进“三网融合”，健全信息安全保障体系。
　　第六条　以振兴装备制造业为重点发展先进制造业，发挥其对经济发展的重要支撑作用。
　　装备制造业要依托重点建设工程，通过自主创新、引进技术、合作开发、联合制造等方式，提高重大技术装备国产化水平，特别是在高效清洁发电和输变电、大型石油化工、先进适用运输装备、高档数控机床、自动化控制、集成电路设备、先进动力装备、节能降耗装备等领域实现突破，提高研发设计、核心元器件配套、加工制造和系统集成的整体水平。
　　坚持以信息化带动工业化，鼓励运用高技术和先进适用技术改造提升制造业，提高自主知识产权、自主品牌和高端产品比重。根据能源、资源条件和环境容量，着力调整原材料工业的产品结构、企业组织结构和产业布局，提高产品质量和技术含量。支持发展冷轧薄板、冷轧硅钢片、高浓度磷肥、高效低毒低残留农药、乙烯、精细化工、高性能差别化纤维。促进炼油、乙烯、钢铁、水泥、造纸向基地化和大型化发展。加强铁、铜、铝等重要资源的地质勘查，增加资源地质储量，实行合理开采和综合利用。
　　第七条　加快发展高技术产业，进一步增强高技术产业对经济增长的带动作用。
　　增强自主创新能力，努力掌握核心技术和关键技术，大力开发对经济社会发展具有重大带动作用的高新技术，支持开发重大产业技术，制定重要技术标准，构建自主创新的技术基础，加快高技术产业从加工装配为主向自主研发制造延伸。按照产业聚集、规模化发展和扩大国际合作的要求，大力发展信息、生物、新材料、新能源、航空航天等产业，培育更多新的经济增长点。优先发展信息产业，大力发展集成电路、软件等核心产业，重点培育数字化音视频、新一代移动通信、高性能计算机及网络设备等信息产业群，加强信息资源开发和共享，推进信息技术的普及和应用。充分发挥我国特有的资源优势和技术优势，重点发展生物农业、生物医药、生物能源和生物化工等生物产业。加快发展民用航空、航天产业，推进民用飞机、航空发动机及机载系统的开发和产业化，进一步发展民用航天技术和卫星技术。积极发展新材料产业，支持开发具有技术特色以及可发挥我国比较优势的光电子材料、高性能结构和新型特种功能材料等产品。
　　第八条　提高服务业比重，优化服务业结构，促进服务业全面快速发展。坚持市场化、产业化、社会化的方向，加强分类指导和有效监管，进一步创新、完善服务业发展的体制和机制，建立公开、平等、规范的行业准入制度。发展竞争力较强的大型服务企业集团，大城市要把发展服务业放在优先地位，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。增加服务品种，提高服务水平，增强就业能力，提升产业素质。大力发展金融、保险、物流、信息和法律服务、会计、知识产权、技术、设计、咨询服务等现代服务业，积极发展文化、旅游、社区服务等需求潜力大的产业，加快教育培训、养老服务、医疗保健等领域的改革和发展。规范和提升商贸、餐饮、住宿等传统服务业，推进连锁经营、特许经营、代理制、多式联运、电子商务等组织形式和服务方式。
　　第九条　大力发展循环经济，建设资源节约和环境友好型社会，实现经济增长与人口资源环境相协调。坚持开发与节约并重、节约优先的方针，按照减量化、再利用、资源化原则，大力推进节能节水节地节材，加强资源综合利用，全面推行清洁生产，完善再生资源回收利用体系，形成低投入、低消耗、低排放和高效率的节约型增长方式。积极开发推广资源节约、替代和循环利用技术和产品，重点推进钢铁、有色、电力、石化、建筑、煤炭、建材、造纸等行业节能降耗技术改造，发展节能省地型建筑，对消耗高、污染重、危及安全生产、技术落后的工艺和产品实施强制淘汰制度，依法关闭破坏环境和不具备安全生产条件的企业。调整高耗能、高污染产业规模，降低高耗能、高污染产业比重。鼓励生产和使用节约性能好的各类消费品，形成节约资源的消费模式。大力发展环保产业，以控制不合理的资源开发为重点，强化对水资源、土地、森林、草原、海洋等的生态保护。
　　第十条　优化产业组织结构，调整区域产业布局。提高企业规模经济水平和产业集中度，加快大型企业发展，形成一批拥有自主知识产权、主业突出、核心竞争力强的大公司和企业集团。充分发挥中小企业的作用，推动中小企业与大企业形成分工协作关系，提高生产专业化水平，促进中小企业技术进步和产业升级。充分发挥比较优势，积极推动生产要素合理流动和配置，引导产业集群化发展。西部地区要加强基础设施建设和生态环境保护，健全公共服务，结合本地资源优势发展特色产业，增强自我发展能力。东北地区要加快产业结构调整和国有企业改革改组改造，发展现代农业，着力振兴装备制造业，促进资源枯竭型城市转型。中部地区要抓好粮食主产区建设，发展有比较优势的能源和制造业，加强基础设施建设，加快建立现代市场体系。东部地区要努力提高自主创新能力，加快实现结构优化升级和增长方式转变，提高外向型经济水平，增强国际竞争力和可持续发展能力。从区域发展的总体战略布局出发，根据资源环境承载能力和发展潜力，实行优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发等有区别的区域产业布局。
　　第十一条　实施互利共赢的开放战略，提高对外开放水平，促进国内产业结构升级。加快转变对外贸易增长方式，扩大具有自主知识产权、自主品牌的商品出口，控制高能耗高污染产品的出口，鼓励进口先进技术设备和国内短缺资源。支持有条件的企业“走出去”，在国际市场竞争中发展壮大，带动国内产业发展。提高加工贸易的产业层次，增强国内配套能力。大力发展服务贸易，继续开放服务市场，有序承接国际现代服务业转移。提高利用外资的质量和水平，着重引进先进技术、管理经验和高素质人才，注重引进技术的消化吸收和创新提高。吸引外资能力较强的地区和开发区，要着重提高生产制造层次，并积极向研究开发、现代物流等领域拓展。

第三章　产业结构调整指导目录

　　第十二条　《产业结构调整指导目录》是引导投资方向，政府管理投资项目，制定和实施财税、信贷、土地、进出口等政策的重要依据。
　　《产业结构调整指导目录》由发展改革委会同国务院有关部门依据国家有关法律法规制订，经国务院批准后公布。根据实际情况，需要对《产业结构调整指导目录》进行部分调整时，由发展改革委会同国务院有关部门适时修订并公布。
　　《产业结构调整指导目录》原则上适用于我国境内的各类企业。其中外商投资按照《外商投资产业指导目录》执行。《产业结构调整指导目录》是修订《外商投资产业指导目录》的主要依据之一。《产业结构调整指导目录》淘汰类适用于外商投资企业。《产业结构调整指导目录》和《外商投资产业指导目录》执行中的政策衔接问题由发展改革委会同商务部研究协商。
　　第十三条　《产业结构调整指导目录》由鼓励、限制和淘汰三类目录组成。不属于鼓励类、限制类和淘汰类，且符合国家有关法律、法规和政策规定的，为允许类。允许类不列入《产业结构调整指导目录》。
　　第十四条　鼓励类主要是对经济社会发展有重要促进作用，有利于节约资源、保护环境、产业结构优化升级，需要采取政策措施予以鼓励和支持的关键技术、装备及产品。按照以下原则确定鼓励类产业指导目录：
　　（一）国内具备研究开发、产业化的技术基础，有利于技术创新，形成新的经济增长点；
　　（二）当前和今后一个时期有较大的市场需求，发展前景广阔，有利于提高短缺商品的供给能力，有利于开拓国内外市场；
　　（三）有较高技术含量，有利于促进产业技术进步，提高产业竞争力；
　　（四）符合可持续发展战略要求，有利于安全生产，有利于资源节约和综合利用，有利于新能源和可再生能源开发利用、提高能源效率，有利于保护和改善生态环境；
　　（五）有利于发挥我国比较优势，特别是中西部地区和东北地区等老工业基地的能源、矿产资源与劳动力资源等优势；
　　（六）有利于扩大就业，增加就业岗位；
　　（七）法律、行政法规规定的其他情形。
　　第十五条　限制类主要是工艺技术落后，不符合行业准入条件和有关规定，不利于产业结构优化升级，需要督促改造和禁止新建的生产能力、工艺技术、装备及产品。按照以下原则确定限制类产业指导目录：
　　（一）不符合行业准入条件，工艺技术落后，对产业结构没有改善；
　　（二）不利于安全生产；
　　（三）不利于资源和能源节约；
　　（四）不利于环境保护和生态系统的恢复；
　　（五）低水平重复建设比较严重，生产能力明显过剩；
　　（六）法律、行政法规规定的其他情形。
　　第十六条　淘汰类主要是不符合有关法律法规规定，严重浪费资源、污染环境、不具备安全生产条件，需要淘汰的落后工艺技术、装备及产品。按照以下原则确定淘汰类产业指导目录：
　　（一）危及生产和人身安全，不具备安全生产条件；
　　（二）严重污染环境或严重破坏生态环境；
　　（三）产品质量低于国家规定或行业规定的最低标准；
　　（四）严重浪费资源、能源；
　　（五）法律、行政法规规定的其他情形。
　　第十七条　对鼓励类投资项目，按照国家有关投资管理规定进行审批、核准或备案；各金融机构应按照信贷原则提供信贷支持；在投资总额内进口的自用设备，除财政部发布的《国内投资项目不予免税的进口商品目录（2000年修订）》所列商品外，继续免征关税和进口环节增值税，在国家出台不予免税的投资项目目录等新规定后，按新规定执行。对鼓励类产业项目的其他优惠政策，按照国家有关规定执行。
　　第十八条　对属于限制类的新建项目，禁止投资。投资管理部门不予审批、核准或备案，各金融机构不得发放贷款，土地管理、城市规划和建设、环境保护、质检、消防、海关、工商等部门不得办理有关手续。凡违反规定进行投融资建设的，要追究有关单位和人员的责任。
　　对属于限制类的现有生产能力，允许企业在一定期限内采取措施改造升级，金融机构按信贷原则继续给予支持。国家有关部门要根据产业结构优化升级的要求，遵循优胜劣汰的原则，实行分类指导。
　　第十九条　对淘汰类项目，禁止投资。各金融机构应停止各种形式的授信支持,并采取措施收回已发放的贷款；各地区、各部门和有关企业要采取有力措施，按规定限期淘汰。在淘汰期限内国家价格主管部门可提高供电价格。对国家明令淘汰的生产工艺技术、装备和产品，一律不得进口、转移、生产、销售、使用和采用。
　　对不按期淘汰生产工艺技术、装备和产品的企业，地方各级人民政府及有关部门要依据国家有关法律法规责令其停产或予以关闭，并采取妥善措施安置企业人员、保全金融机构信贷资产安全等；其产品属实行生产许可证管理的，有关部门要依法吊销生产许可证；工商行政管理部门要督促其依法办理变更登记或注销登记；环境保护管理部门要吊销其排污许可证；电力供应企业要依法停止供电。对违反规定者，要依法追究直接责任人和有关领导的责任。

第四章　附　则

　　第二十条　本规定自发布之日起施行。原国家计委、国家经贸委发布的《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录（2000年修订）》、原国家经贸委发布的《淘汰落后生产能力、工艺和产品的目录（第一批、第二批、第三批）》和《工商投资领域制止重复建设目录（第一批）》同时废止。
　　第二十一条　对依据《当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录（2000年修订）》执行的有关优惠政策，调整为依据《产业结构调整指导目录》鼓励类目录执行。外商投资企业的设立及税收政策等执行国家有关外商投资的法律、行政法规规定。